Як вивести прибуток від операцій з нерухомістю нерезиденту з України?

Українська нерухомість нещодавно стала інструментом інвестицій для іноземців. За деякими статистичними даними, частка іноземних покупців на українському ринку нерухомості збільшується з кожним роком.

Це пояснюється тим, що українське законодавство практично не обмежує іноземних громадян у можливості придбання ними у власність такої нерухомості. Іноземці — власники нерухомості, мають право розпоряджатися нею нарівні з українськими громадянами, а саме: користуватися нерухомістю, здавати в оренду, дарувати, передавати в спадок, вносити як заставу, вносити до статутного капіталу, а також продавати.

Звичайно ж, найпоширеніша мета купівлі такої нерухомості — це інвестиція в майбутній прибуток від її продажу. Водночас важливо не тільки бути впевненим у безпеці угоди під час продажу нерухомості, але й заздалегідь розуміти, чи можна буде вивести гроші від продажу квартири, і як це зробити.

Розглянемо нижче алгоритм виведення отриманого прибутку з України, а також те, з якою перевіркою українських банків зіткнеться нерезидент.

Цікаво: Загальний алгоритм продажу нерухомості в Україні іноземцем

Як підготуватися до продажу нерухомості в Україні та виведення грошей за кордон?

На території України грошові розрахунки, пов’язані з операціями з нерухомістю, провадяться лише в гривні.

Платежі, що перевищують суму 50 000 грн, мають проводитися через переказ коштів із поточного на поточний рахунок, тобто безготівковим розрахунком. У такому разі потрібно буде відкрити розрахунковий рахунок в українському банку. Крім того, нерезидентам, які планують отримувати прибуток від інвестицій з України, необхідно буде відкрити інвестиційний рахунок.

Першим кроком у підготовці до продажу нерухомості та виведення грошей за кордон буде відкриття поточного (інвестиційного) рахунку нерезидентом в українському банку. Такий рахунок відкрити не так складно, але потрібно знати, до якого банку краще звернутися, і який з українських банків має значну практику роботи з іноземними клієнтами.

Банк відкриває поточний рахунок клієнту в такому порядку:

1. Клієнт (фізична особа) має пред’явити співробітникові банку свій паспорт чи інший документ, що підтверджує його особу.

2. Окрім паспорта, клієнт надає банку дані реєстраційного номера картки платника податків (ІПН має бути у вас уже оформлений, під час купівлі квартири).

3. Клієнт заповнює та підписує заявку на відкриття поточного рахунку.

4. Між іноземцем та банком підписується Договір про відкриття та обслуговування банківського рахунку.

Крім цього, банк відкриває рахунок лише після проведення фінансового моніторингу клієнта — насамперед його ідентифікації та верифікації.

Далі розберемо докладніше що таке ідентифікація та верифікація клієнта, і які ще заходи фінмоніторингу банки можуть застосувати до нерезидентів у процесі введення та виведення коштів на рахунок.

Цікаво: Як оформити документи в нотаріуса під час угод із нерухомістю?

Що таке банківська ідентифікація та верифікація?

Метою фінансового моніторингу є виявлення доходів клієнта, які могли бути отримані незаконним шляхом, а також запобігання фінансуванню тероризму.

Отже, ідентифікація дає змогу встановити особистість клієнта виходячи з зібраних про нього даних, а верифікація — перевірити достовірність цих даних.

Такі процедури здійснюються до моменту відкриття поточного рахунку. На цьому етапі наші юристи зможуть проаналізувати та допомогти з оформленням Ваших документів, необхідних для успішного проходження фінмоніторингу, оскільки подання документів для моніторингу є важливим чинником у подальшому виведенні грошей з українського рахунку.

Важливо: для первинної ідентифікації нерезидента вимагається його особиста присутність, тобто відкрити поточний рахунок нерезиденту за довіреністю не можна. Ми забезпечуємо вашу підготовку до процесу відкриття рахунку та проходження моніторингу, а також складаємо для вас алгоритм дій щодо проведення операцій за рахунком.

У ході моніторингу банки збирають та перевіряють такі дані.

Для клієнтів фізичних осіб:

• прізвище, ім’я, по батькові (за наявності) та дату його народження;

• номер та серію документа (паспорта), що засвідчує особу клієнта та може використовуватися на території України для укладання офіційних угод, а також дату його видачі та найменування органу, який видав такий документ;

• громадянство;

• відомості про місце проживання або місце тимчасового перебування клієнта в Україні.

Для іноземної компанії:

• повне найменування та її місцеперебування;

• реквізити банку, у якому відкрито рахунок та номер такого рахунку;

• інформацію про органи управління;

• ідентифікаційні дані осіб, які мають право розпоряджатися рахунками та майном компанії.

Для верифікації банку необхідно надати копію легалізованого (апостильованого та нотаріально завіреного) витягу з торгового, банківського чи судового реєстру, або нотаріально завіреного реєстраційного посвідчення уповноваженого органу іноземної держави про реєстрацію такої компанії.

Що відбувається у результаті ідентифікації та верифікації клієнта?

Після того як банки встановили та підтвердили особу клієнта або компанію клієнта, вони кваліфікують його за ризиками фінансових операцій та ділових відносин.

Водночас банки застосовують ризико-орієнтований підхід, за допомогою якого вони визначають, чи є в даній фінансовій операції ризик легалізації (відмивання) доходів, отриманих незаконним (злочинним) шляхом тощо. Після чого банки встановлюють відповідний поріг ризику для кожної фінансової операції.

У разі успішного проходження процедури моніторингу банки визначають операцію як операція з низьким порогом ризику, і в такому разі до клієнта застосовуються спрощені методи перевірки.

Важливо! Наразі банки застосовують ризико-орієнтований підхід уже на постійній основі, та перевіряють усіх без винятку клієнтів.

Банки можуть встановити високий або неприйнятно високий рівень ризиків фінансових операцій, наприклад, залежно від:

• країни реєстрації, проживання чи перебування клієнта;

• географічного розташування фінансової установи, через яку він здійснює передачу чи отримання коштів.

Банки зобов’язані встановлювати високий рівень (поріг) ризиків для іноземців у випадках, якщо місце реєстрації чи місця перебування приймального банку — це офшорна зона.

Банки особливо уважно проводитимуть фінмоніторинг щодо всіх фінансових операцій, які можуть розцінюватися ними як складні, незвичайно великі та з багатьох інших причин.

Підсумок: Виведення коштів від продажу нерухомості завжди підпадає під процедуру фінмоніторингу. Ви маєте бути готовими до додаткових перевірок. І для їхнього успішного проходження — знати, які документи мають бути у вас на руках, і яким способом можна буде вийти з процесу фінмоніторингу без проблем.

Які додаткові документи банки можуть вимагати в громадянина іноземної держави?

Для безпроблемного проходження фінмоніторингу та виведення коштів з України має значення те, як кошти на придбання об’єкту продажу (інвестиції) було спочатку введено в Україну.

Банк завжди здійснює перевірку (документально підтверджену) джерел походження коштів клієнта на підставі офіційних документів.

Для нерезидентів України документом, що підтверджує, може бути копія податкової декларації про доходи з позначкою про отримання контрольного органу іноземної держави.

Але це можуть бути інші документи:

• відомості про нараховану зарплату;

• документи про дохід, отриманий від реалізації продукції, наданих послуг;

• документи про дохід від продажу майна;

• документи про дохід від отримання спадщини та ін.

Водночас давність документів не має значення.

Що таке інвестиційний рахунок і для чого відкривати?

Інвестиційний рахунок для нерезидентів — це поточний рахунок в іноземній валюті або в гривні, відкритий іноземним інвестором в українському банку, для здійснення ним інвестиційної діяльності в Україні. Наприклад, для купівлі нерухомого майна або для повернення іноземної інвестиції та коштів, отриманих ним від такої діяльності в Україні.

Інвестиційний рахунок можна відкрити як у гривні, так і у валюті. Після відкриття такого рахунку нерезидент може використовувати його для повернення іноземної інвестиції та прибутку — наприклад, від продажу нерухомості.

Важливо! Якщо гроші на первинну купівлю нерухомості були заведені не через інвестиційний рахунок, банк може не зарахувати гроші від продажу нерухомості для переведення їх на іноземний рахунок клієнта. Така вимога стосується всіх нерезидентів, які планують інвестиційну діяльність в Україні, незалежно від суми коштів.

Важливо! Такий рахунок потрібно відкрити до моменту купівлі нерухомості як інвестицію, і в цьому Вам допоможуть наші юристи.

Що ж робити, якщо під час купівлі квартири інвестиційного рахунку у вас не було?

У такому разі може зіграти на руку ваш статус резидента в Україні на момент купівлі квартири. Так, якщо ви були резидентом (наприклад, мали посвідку на постійне проживання), ви не повинні були мати інвестиційний рахунок у момент покупки.

Але! Під час виведення коштів відкрити інвестиційний рахунок необхідно.

Крім того, під час виведення грошей з України банки попросять у Вас довідку з податкової або Декларацію Вашої податкової країни про доходи за останні 3 роки. А також довідку про надсилання валютних переказів.

Залежно від вашої ситуації, ми знайдемо оптимальний варіант вирішення, і допоможемо оформити виведення коштів у зручний для вас спосіб.

Чим загрожує «неправильне» заведення та виведення коштів з України?

Санкціями в цьому разі може стати зупинення фінансових операцій або заморожування активів клієнта без попереднього повідомлення.

Тому відповідаючи на запитання, як вивести прибуток від операцій із нерухомістю нерезиденту з України з мінімальними ризиками, ми рекомендуємо:

• Заводити гроші через інвестиційний рахунок.

• Подавати до банку лише офіційні та справжні документи для ідентифікації.

• Вказувати ваші повні та справжні дані.

• Ще до відкриття рахунку в банку підготувати документи, що підтверджують джерела походження коштів. Якщо це прибуток від продажу нерухомості, таким документом буде договір купівлі-продажу.

• Не користуватися послугами банків кореспондентів, географічне розташування яких у списку офшорних зон.

• Ретельно обирати іноземний банк, який виступатиме як банк-кореспондент у фінансовій операції.

• Уникати порогових траншей на суму від 400 тис. гривень (одною сумою).

• Уникати складних схем фінансових операцій (переказу коштів), що здійснюються однією особою.

• Заводити гроші в Україну «прозоро» та законним способом.

• Звертатися за допомогою до юристів для правильного оформлення та проведення фінансових операцій та професійного супроводу Вашої інвестиційної діяльності.

Для юридичної консультації, аналізу та підготовки всіх необхідних документів рекомендуємо Вам звернутися за допомогою до наших юристів, навіть якщо Ви не впевнені, що «завели» гроші правильно.

Ми зможемо оцінити всі ризики та знайти оптимальний вихід розв’язання вашої проблеми.

Не знайшли відповіді на своє запитання?

Усе про придбання та продаж нерухомості в Україні іноземцем тут.