Права користування землею під час війни в Україні: приватизація, відчуження, зміна цільового призначення

Попри війну, поступово відновлюється ринок землі до того стану, який був до 24.02.2022р., але все таки з деякими запобіжниками та обмеженнями.

Пригадуючи повне закриття реєстрів, обмеження роботи нотаріусів щодо відчуження нерухомого майна, встановлення строків дії довіреностей, заборону приватизації, створення книг реєстрації землеволодінь та землекористувань, сьогодні з впевненістю можна сказати, що ми повертаємось до звичного нам обігу та оформлення прав власності на землю.

Проте виникають питання практичного застосування законодавства, що регулює обіг землі під час дії воєнного стану та певні обмеження.

Питання, з якими до нас найчастіше звертаються сьогодні, можна умовно поділити на:

• Хто має право на безоплатну приватизацію землі під час війни? Що робити з Сертифікатами на право на земельну частку (пай)? 
• Землі с/г призначення під час війни. Набуття права власності фізичними та юридичними особами. Що змінилось?
• Інвестування в земельні ділянки с/г призначення, як альтернатива інвестуванню в житлову нерухомість? Чому це вигідно та які перспективи?
• Зміна цільового призначення земельних ділянок під час війни. Для яких потреб не вимагається така зміна?

Ми надамо відповіді щодо цих питань, може вони стануть вам в нагоді. Якщо ж ви бажаєте отримати відповідь на саме ваше питання щодо користування чи придбання землі в Україні під час війни - звертайтесь до наших фахівців.

Цікаво: Як перевірити земельну ділянку в Україні перед покупкою?

Приватизація землі в Україні: як сьогодні?

Можливість безоплатно отримати ділянку у власність залежить від стану функціонування державних електронних інформаційних ресурсів на певній території. З останніми змінами Мінреінтеграції затверджує перелік територій активних бойових дій, на яких функціонують державні електронні інформаційні ресурси. Тобто відкрилась змога для жителів прифронтових територій оформлювати право власності на земельні ділянки шляхом приватизації. 

Безоплатна передача земельних ділянок у приватну власність на час написання цієї статті  дозволяється тільки:

• власникам, які володіють будинками або іншим майном, що знаходиться на цих земельних ділянках;
• власникам наданих земельних ділянок згідно Декрету КМУ від 26.12.1992 р (для громадян та їх спадкоємців);
• власникам, яким надані земельні ділянки у власність до 2004 року (для громадян та їх спадкоємців);
• для дооформлення приватизації яку розпочали до 2013 року, і не отримали державний акт.

Приклад з практики: до нас звернувся клієнт, який свого часу отримав в 1998 році будівельний паспорт на забудову земельної ділянки (індивідуальний житловий будинок). Станом на 2023 рік будівництво не розпочиналось. Тобто фактично ділянка не зайнята забудовою. Також ділянка не приватизована, не має кадастрового номера, не перебуває у власності заявника. 

Нами було підняті архіви з рішеннями сільської ради по цій земельній ділянці, розроблено землевпорядну документацію, внесено ділянку до ДЗК та зареєстровано право приватної власності за нашим клієнтом. Тобто ми допомогли клієнту під час військового стану приватизувати земельну ділянку, на якій відсутні будь-які забудови, що знаходяться у власності клієнта.

Щодо Сертифікатів на право на земельну частку (пай), вони є дійсними до виділення власникам земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості). Проте, у разі, якщо до 1 січня 2025 року власник невитребуваної земельної частки (паю) або його спадкоємець не оформив право власності на земельну ділянку, він вважається таким, що відмовився від одержання земельної ділянки. 

Тому зараз, коли функціонують реєстри - є можливість і необхідність в першу чергу оформити право власності на земельну частку (пай) з виділенням такої ділянки в натурі. Що ми вам і рекомендуємо зробити.

Цікаво: Як оформити права використання землі сільськогосподарського призначення під час військового стану?

Відчуження земель для садівництва і городництва під час війни: перевірка набувача

Отримати право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення сьогодні складно і довготривало. Нотаріус повинен провести перевірку покупця, щоб переконатися, що він відповідає вимогам закону для власника землі. Цей процес зазвичай займає певний час, і підвищує вартість послуг нотаріуса. 

Приклад з практики: До нас звернувся клієнт для юридичного супроводу придбання ним земельної ділянки з цільовим призначенням для садівництва, з подальшим будівництвом будинку на такій ділянці. Для оформлення протоколу нотаріальної перевірки, від імені клієнта ми надали пакет документів що підтверджують:

• відомості про юридичну особу, в якій наш клієнт є учасником; 
• відомості про відсутність  санкцій, та неприналежність  до громадянства держави, визнаної Україною державою-агресором або державою-окупантом;
• відомості про неприналежність до терористичних організацій або такої організації, стосовно якої застосовано міжнародні санкції;
• інформаційні довідки та виписки про підтвердження походження коштів;
• підтвердили відомості про земельні ділянки, які перебувають у власності клієнта. 

Цю всю інформацію ми  підтвердити документально, отримуючи дані з реєстрів та надсилаючи запити до державних органів, установ та архіву.

Сьогодні така перевірка залишилась для набувачів фізичних осіб, всіх земель с/г призначення, окрім при набутті у власність земельних ділянок сільськогосподарського призначення площею:

• для ведення садівництва – не більше 0,25 гектара;
• для ведення особистого селянського господарства, розташованих у межах населених пунктів, – не більше 2 гектарів.

Цікаво: Оренда землі юридичною особою в Україні

Інвестування в земельні ділянки с/г призначення, як альтернатива інвестуванню в житлову нерухомість

Для інвесторів під час війни актуально стало знаходження найбільш безпечних об'єктів інвестування для отримання пасивного доходу. Адже зараз двері в світ власників землі с/г призначення відкриті тільки для фізичних осіб, тому з  відкриттям ринку землі з 2024 року для юридичних осіб, вартість такої землі може збільшуватися вдвічі. Зараз є можливість купити “найкращу землю” і обмеження тільки сприяють цьому. 

Статистика: середня ціна за 1 га с/г земель за березень 2023 року складає 77 940 грн, що майже в 2 рази більше в порівнянні з травнем - груднем 2022 року (дані з сайту мінагрополітики)

Відмінність інвестування в землю від інвестування в житлову /комерційну нерухомість: 

• відрізняється іншим порогом входу (землю можна купити від 3000 тис.доларів); 
• не потребує додаткових витрат (ремонт; обслуговування);
• має інший потенціал зростання вартості оренди, капіталізацію.

Перед тим, як зважитись на купівлю землі, як інвестиційно привабливу, потрібно проаналізувати певні моменти: 

• правовстановлюючі документи;
• історію переходу прав власності;
• наявність оренди, емфітевзису, сервітуту;
• умови наявних договорів оренди;
• відсоткові ставки;
• дані нормативно-грошової оцінки тощо.

Все це перевіряють наші юристи, після чого пояснюють майбутньому набувачу можливі ризики та проблеми, пов'язані з цим об'єктом нерухомості. Сьогодні ми знаходимо вигідний і простий шлях для наших клієнтів по придбанню тих об'єктів нерухомості, що їх цікавлять.

Цікаво: Як купити земельну ділянку в Україні за участю юриста?

Зміна цільового призначення земельних ділянок під час війни

По зміні цільового призначення все залишилось процедурно так, як було і до війни.

Приклад з практики: В замовника був садовий будинок та земельна ділянка з цільовим призначенням для індивідуального садівництва. Для того, щоб була можливість зареєструвати місце проживання - потрібно було змінити статус будинку (перевести з садового в житловий). Але це тільки пів справи, тому що цільове призначення земельної ділянки теж потрібно змінювати, щоб в майбутньому не мати проблем з продажем чи даруванням такої нерухомості. 

Ми проаналізували містобудівну документацію, отримали витяг та надалі розробили землевпорядну документацію для зміни цільового призначення. 

Наразі, обмежень при зміні цільового призначення під час дії військового стану немає, є навпаки - додаткові можливості, коли не потрібно змінювати цільове для реалізації таких намірів.

Наприклад, розміщення тимчасових споруд для тимчасового проживання та обслуговування внутрішньо переміщених осіб, а також інженерних мереж, необхідних для функціонування таких споруд, можливе без зміни цільового призначення на земельних ділянках усіх категорій земель. Крім земель природно-заповідного фонду та іншого природоохоронного призначення, земель історико-культурного призначення, земель лісогосподарського призначення.

Зміна цільового призначення земельної ділянки для таких цілей здійснюється: 

• без розроблення документації із землеустрою;
• без дотримання правил співвідношення між видом цільового призначення земельної ділянки та видом функціонального призначення території (за деякими винятками);
• без сплати втрат лісогосподарського виробництва для розміщення виробничих потужностей підприємств, що релокуються із зони бойових дій (у тому числі тих, що мають стратегічне значення для економіки та безпеки держави).

Рішення про встановлення або зміну цільового призначення земельної ділянки  в такому випадку приймається на підставі мотивованого висновку уповноваженого органу містобудування та архітектури, в якому зазначається можливість такого розміщення об'єктів. 

Все це - лише приклади того, як ситуація впливає на можливість придбати, продати, орендувати або провести інші дії з земельною ділянку різних призначень в Україні.

Ми можемо надати вам відповіді стосовно саме ваших питань, та знайти потрібний алгоритм дій для задоволення саме ваших потреб.

Звертайтесь до наших юристів!

Вартість перевірки об'єктів нерухомості тут.

Послуги з супроводу операцій з нерухомістю тут.

Все про землю в Україні тут.