Як перевірити квартиру перед купівлею в Україні?

Рішення купити квартиру – це серйозний крок, який вимагає максимальної уважності. Але що треба знати при купівлі квартири, щоб гарантовано уникнути можливих ризиків, шахрайських схем, та чому важливо бути пильним на кожному етапі угоди? 

Незалежно від того, чи купуєте ви житло на первинному, чи вторинному ринку, слід приділити увагу правовій чистоті угоди, історії власності та відсутності обтяжень, ретельно перевірити всі документи. Адже саме такий підхід – це гарант безпеки, який дозволить вам не стати учасником сумної статистики невдалих угод з нерухомістю. 

У цій статті ми розкажемо, як перевірити квартиру перед покупкою, розглянемо основні юридичні аспекти, щоб допомогти вам зробити безпечний вибір і захистити свої інтереси. 

Цікаво: Перевірка комерційної нерухомості перед покупкою в Україні

Що потрібно перевірити перед покупкою квартири?

Тож на що звернути особливу увагу та як перевірити нерухомість перед покупкою, щоб уникнути непередбачених проблем у майбутньому? Розгляньмо основні моменти:

1. Продавець повинен надати оригінали документів, що підтверджують право власності на квартиру. Це може бути:
   - Договір купівлі-продажу (якщо нерухомість була придбана раніше);
   - Свідоцтво про право на спадщину (якщо квартира отримана у спадок);
   - Договір дарування;
   - Рішення суду (якщо право власності виникло внаслідок судового рішення) тощо.
   
   
2. Також під час перевірки нерухомості перед купівлею важливо переконатися, що продавець є реальною особою і має повноваження розпоряджатися квартирою.
   
   
3. Якщо ж продаж здійснюється через довірену особу, важливо уважно перевірити довіреність. Тут необхідно:
   - переконатися, що довіреність завірена згідно з усіма нормами законодавства України;
   - звірити паспортні дані продавця та представника;
   - перевірити термін дії довіреності та її нотаріальне засвідчення;
   - переконатися, що документ містить всі необхідні повноваження на продаж нерухомості.
   
   
4. Важливо перевірити наявність обтяжень (арештів, іпотеки, заборон на відчуження) – необхідно отримати витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Зробити це можна онлайн через офіційний сайт Міністерства юстиції України, замовивши у нотаріуса або звернувшись до Центру надання адміністративних послуг (ЦНАП). Цей документ покаже, чи накладені арешти, чи є іпотека або інші обмеження, що можуть ускладнити купівлю.
   
   
5. Перед купівлею квартири слід попросити продавця надати квитанції про сплату комунальних послуг або довідку про відсутність заборгованості. Звісно, тут не має бути жодних заборгованостей, адже у разі наявності боргів новий власник може зіткнутися з необхідністю їх сплати або вирішувати це питання через суд.
   
   
6. Перевірка наявних зареєстрованих осіб, це також важливий процес для безпроблемної купівлі майна. Для цього продавець повинен надати довідку про зареєстрованих осіб. Особливу увагу слід приділити неповнолітнім або особам, що перебувають під опікою, оскільки їх виписка може вимагати рішення органів опіки та піклування.
   
   
7. Якщо ж квартира перебуває у спільній власності подружжя, необхідно отримати нотаріально завірену згоду другого з подружжя на продаж. Також, якщо серед власників є неповнолітні або недієздатні особи, потрібно отримати дозвіл органу опіки та піклування.

Що стосується повного пакета документів, який має надати продавець під час угоди – питання не менш важливе. Отже, далі ми розглянемо, які саме документи повинні бути у продавця, аби угоду можливо було укласти, і головне – вона не стала джерелом неприємних сюрпризів у майбутньому для вас, як нового власника.

Цікаво: Зміни в оподаткуванні нерухомості у 2025 році

Які документи необхідно перевірити при купівлі квартири?

Перевірка наявності усіх документів є одним з основних етапів при купівлі нерухомості, адже це гарантує юридичну чистоту угоди та безпеку для покупця. Розглянемо основні документи, які варто перевірити перед підписанням угоди.

Документи, що підтверджують особу продавця:

• Оригінал паспорта та ідентифікаційного коду продавця.
• Якщо квартира має кількох співвласників, необхідно перевірити документи всіх осіб, які мають право на власність.

• Свідоцтво про право власності або інший документ, що підтверджує, як продавець набув квартиру. 
• Договір купівлі-продажу;
• Договір міни;
• Договір дарування;
• Свідоцтво про право на спадщину;
• Рішення суду (якщо право власності встановлено судом).
• Свідоцтво про смерть спадкодавця (якщо квартира отримана у спадок).

• Нотаріально завірена згода на продаж від співвласників, якщо квартира перебуває у спільній власності.
• Свідоцтво про шлюб, розлучення або смерть чоловіка/дружини.
• Нотаріально завірена згода подружжя на продаж, якщо нерухомість була придбана у шлюбі.

• Свідоцтво про народження дітей до 14 років, якщо вони є співвласниками квартири.
• Дозвіл органів опіки та піклування на продаж, якщо серед власників є неповнолітні або недієздатні особи.

• Виписка з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, що підтверджує відсутність арештів, іпотеки чи заборони на відчуження.
• Виписка про зареєстрованих осіб, можна взяти в ЦНАПі
• Технічний паспорт, або довідка з БТІ.
• Документ про експертну оцінку квартири, який знадобиться для сплати податків при оформленні угоди.
• Довідка про відсутність боргів за комунальні послуги (з ЖЕКу, ОСББ або постачальників комунальних послуг).

Документи, що підтверджують право власності:

Цікаво: Купівля нерухомості іноземцем в Україні

Перевірка квартири при купівлі у забудовника

Купівля квартири у новобудові має певні нюанси. Тут важливо не лише оцінити репутацію забудовника, а й переконатися у наявності всіх необхідних документів, що підтверджують законність будівництва. Таким чином забудовник повинен мати наступні документи:

• Документи на земельну ділянку (витяг про право власності, договір оренди землі тощо, адже без права на землю забудовник не може здійснювати будівництво).
• Дозвіл на виконання будівельних робіт, це ключовий документ, який видається після перевірки проєктної документації та підтверджує законність будівництва.
• Містобудівні умови та обмеження, цей документ визначає параметри забудови, зокрема: кількість поверхів, житлову та нежитлову площу, інфраструктурні вимоги.

Цю інформацію варто порівняти з реальними характеристиками об’єкта, що продається.

• Технічні умови – це документи, які підтверджують можливість підключення будинку до комунікацій. Вони видаються постачальниками послуг (електроенергія, газ, водопостачання) та є обов’язковою умовою для введення об’єкта в експлуатацію.
• Ліцензія на будівельні роботи генерального підрядника – будівництво найчастіше виконує не сам забудовник, а генеральний підрядник. Важливо перевірити його ліцензію, яка підтверджує право виконувати роботи відповідної складності.

Додаткові документи:

• Виписка з реєстру прав на нерухоме майно, що підтверджує відсутність арештів та судових обтяжень.
• Документ про експертну оцінку квартири, який необхідний для правильного оформлення угоди.
• Декларація про введення будинку в експлуатацію, яка підтверджує готовність об’єкта до заселення.

Цікаво: Як перевірити земельну ділянку в Україні перед покупкою?

Хто може перевірити квартиру перед купівлею та який варіант обрати?

Перевірка нерухомості перед купівлею може здійснюватися як самим покупцем, так і фахівцями – юристом або агентством нерухомості. Зазначимо, що агенції нерухомості, як правило, можуть перевірити лише поверхневу інформацію, таку як наявність зареєстрованого права власності чи обтяжень у відкритих реєстрах, але не мають інструментів для глибокої правової експертизи. 

Часто покупці нерухомості при укладенні угоди покладаються на нотаріуса, сподіваючись на його перевірку. Проте нотаріус не здійснює глибокий аналіз історії власності, можливих судових спорів, прихованих ризиків чи підроблених документів. Він лише засвідчує угоду та перевіряє дані в реєстрах перед її посвідченням.

Юрист, на відміну від нотаріуса та агенції нерухомості, може ретельно дослідити всі аспекти угоди. Це включає не лише перевірку попередніх власників та наявність обтяжень чи судових рішень, а й перевірку прав на нерухомість та інші фактори, які можуть вплинути на безпеку купівлі.

Тож якщо є сумніви щодо юридичної чистоти, варто звернутися до кваліфікованого юриста з питань нерухомості для комплексної перевірки, яка буде гарантувати, що угода не несе для вас непередбачуваних ризиків. Окрім цього, якщо ви не потребуєте практичної допомоги, завжди корисно заздалегідь дізнатися, як перевірити будинок перед покупкою або квартиру, які ви розглядаєте для придбання, щоб уникнути можливих проблем. Про це юрист може докладно розповісти на консультації.

Перевірка квартири під час військового стану, якщо власник за кордоном

Під час воєнного стану купівля квартири у власника, який перебуває за кордоном, вимагає особливої уважності. Що потрібно знати при купівлі квартири у такому випадку? Насамперед необхідно переконатися, що продавець є законним власником нерухомості. Для цього, як згадували вище, необхідно ознайомитися з витягом із Державного реєстру речових прав. 

Якщо продаж майна здійснюється через довірену особу, варто перевірити довіреність. Важливо, щоб довіреність була оформлена в українському консульстві або легалізована відповідно до міжнародних вимог. Якщо документ складений за кордоном, необхідно, щоб він був легалізований через українське консульство або нотаріально завірений у країні перебування власника. Впевніться, як вже зазначалося раніше, що довіреність надає всі повноваження довіреній особі необхідні для здійснення продажу нерухомості. 

Окрему увагу слід приділити фінансовим питанням. Для уникнення шахрайства кошти потрібно передавати виключно офіційно через банківський рахунок. Окрім того, операції через неофіційні канали можуть призвести до серйозних правових наслідків, тому це теж одна з причин, чому потрібно уникати таких схем.

Цікаво: Підтвердження доходу при купівлі квартири

Надійний юридичний супровід для безпечної покупки нерухомості

Перевірка нерухомості перед покупкою є основою безпеки угоди, адже такий аудит допомагає убезпечити покупця від можливих ризиків, серед яких і значні фінансові втрати. Окрім того, кожен етап угоди має бути ретельно перевірений, щоб уникнути й правових проблем у майбутньому. І це завдання потребує високого рівня професіоналізму.

На жаль, статистика свідчить, що кожного року багато покупців, не приділяючи достатньо уваги юридичним аспектам угоди, стикаються з серйозними наслідками. Іноді це призводить до того, що люди можуть залишитися без майна, через оформлення угод без перевірки на обтяження, арешти або шахрайські дії. Тільки у 2024 році понад 10% покупців у великих містах України стали жертвами подібних ситуацій.

Наші досвідчені юристи допоможуть вам уникнути таких неприємних наслідків, забезпечивши ретельну перевірку нерухомості та гарантувавши чистоту угоди. Ми супроводжуємо всі етапи – від аналізу прав власності до оформлення договору, зокрема забезпечуємо надійне оформлення угод при дистанційної купівлі-продажу нерухомості. З нами ви будете впевнені у законності угоди, безпеці ваших фінансових вкладень і захисті майбутнього майна.

Звертайтеся, і ми допоможемо вам здійснити безпечну та надійну купівлю житла!