Як перевірити офісне приміщення перед покупкою в Україні?

Щодня в Україні реєструються нові компанії, і для ефективного ведення бізнесу постає питання з місцем ведення підприємницької діяльності.

Тож, що потрібно знати бізнесу для безпечного придбання офісного приміщення?

Офіс - це нежитлове приміщення, з певною поштовою адресою, де знаходиться суб'єкт господарської діяльності. Офісом може бути окрема будівля або приміщення, що знаходиться в житловій (багатоквартирний будинок) або нежитловій (офісний будинок, бізнес-центр) будівлі.

Статус “нежитлове” отримує приміщення, яке відповідно до норм законодавства не належить до житлового фонду – тобто не придатне для постійного проживання у ньому.

Підтвердженням статусу нежитлового приміщення є наступне: у договорі купівлі-продажу приміщення або іншому правовстановлюючому документі, а також у реєстраційних документах має бути зазначено, що предметом правовідносин, описаних у документі, є саме нежитлове приміщення. У витязі з електронного реєстру у графі “об'єкт житлової нерухомості” обов'язково має бути зазначено - НІ. Крім того, у технічному паспорті на об'єкт нерухомості також буде вказано його статус – нежитлове.

Але це лише перша вимога до офісу для його покупки. А їх може бути більше, залежно від вашої діяльності в Україні. Наприклад, приміщення під стоматологічний кабінет може бути розміщене тільки на 1-му та 2-му поверхах, а площа приміщення аптеки не може бути меншою ніж 50 м.кв. При площі торгового приміщення понад 300 м.кв. відповідно до протипожежних норм, вхід та вихід мають бути ізольовані.

До того ж є прості вимоги безпеки угоди як акта волевиявлення сторін – не до самого офісу, а до права власності на нього, документів тощо.

Ми поговоримо сьогодні про те, як перевірити офісне приміщення та убезпечити свою діяльність у майбутньому. Якщо вам потрібна практична допомога, ми пропонуємо продаж або придбання нерухомості в Україні під ключ: повний комплекс послуг включає план дій, глибоку перевірку об’єкта, підбір нотаріуса, підготовку документів і навіть дистанційний продаж.
Всі додаткові послуги в одному місці:

• оптимізація оподаткування;
• оптимізація податків через статутний капітал ТОВ;
• виведення коштів за кордон тощо.

• отримання техпаспорту, дозволу БТІ, проведення експертної оцінки нерухомості;
• легалізація реконструкції, зміна цільового призначення;
• робота з банком при безготівковому розрахунку;
• об'єкти культурної спадщини;
• вирішуємо питання землі, прибуткової території;
• перепланування будинків, легалізація самострою, будівельна амністія, приватизація тощо.

Які документи на приміщення ви маєте побачити перед покупкою офісу?

Для проведення операції з купівлі офісного приміщення, вбудованого в житловий або нежитловий фонд, продавець зобов'язаний надати нотаріусу такі документи:

1) правовстановлюючий документ на комерційну нерухомість (договір купівлі-продажу, договір міни, договір дарування, свідоцтво про право на спадщину, договір купівлі-продажу майнових прав, інвестиційний договір, рішення суду, договір про розподіл майна подружжя тощо);

2) документ, що підтверджує державну реєстрацію права власності на офіс (інформаційна довідка з БТІ або витяг з електронного реєстру);

3) експертну оцінку ринкової вартості офісу або балансову вартість (якщо офісом володіє юридична особа);

4) технічний паспорт на офісне приміщення;

5) довідки про відсутність заборгованості за комунальні та сервісні послуги;

6) згоду органів захисту прав дітей (за умови володіння комерційною нерухомістю неповнолітнім);

7) документи на право власності/користування земельною ділянкою (якщо продається окрема будівля);

8) документи власника офісу:

- для фізичних осіб:

а) паспорт;

б) податковий номер;

в) нотаріально засвідчена згода чоловіка (якщо укладено офіційний шлюб).

- для юридичних осіб:

а) витяг про державну реєстрацію юридичної особи;

б) статут;

в) наказ про призначення директора або довіреність на ім'я іншого представника;

г) паспорт та податковий номер директора або іншого представника за довіреністю;

д) свідоцтво платника ПДВ (якщо юридична особа є платником ПДВ).

Кожен документ має бути у наявності, а також ретельно перевірений.

Важливо розуміти, що процедура покупки офісу відрізнятиметься залежно від того, у кого ви його купуєте – у фізичної чи юридичної особи. Відрізнятиметься і перевірка власника офісу. Розглянемо обидва варіанти детальніше.

Цікаво: Як перевести гроші в Україну при покупці нерухомості?

Чим відрізняється покупка офісу у фізичної та юридичної особи?

Купівля офісу в юридичної особи значно складніша ніж у фізичної. Адже у процесі підготовки до угоди, крім стандартних перевірок, необхідно заглибитись у корпоративне право та провести ряд додаткових перевірок самої юридичної особи та повноважень її представника.

При покупці офісного приміщення у фізичної особи ми рекомендуємо перевіряти:

• правовстановлюючі документи на нерухомість на предмет їх справжності та реєстрацію права власності на неї;

• наявність обтяжень (арештів, заборон, іпотек);

• справжність паспорта та податкового номера продавця на предмет їхньої втрати/крадіжки;

• наявність продавця у реєстрі боржників. Наявність у ньому запису продавця не дозволить провести угоду;

• наявність боргів, судових позовів та виконавчих проваджень щодо офісу та його власника.

При покупці офісу у юридичної особи виникає необхідність розібратися в її корпоративному устрої, щоб угода пройшла без порушення корпоративних процедур, та провести додаткові перевірки самої юридичної особи на предмет:

• наявності судових проваджень щодо визнання компанії банкрутом;

• наявності податкового боргу перед державою;

• перевірка повноважень підписувача договору купівлі-продажу.

Якщо продаж нерухомості здійснюється фізичною особою - вона самостійно приймає всі рішення (кому продавати, за яку вартість, і чи продавати взагалі). Таке рішення відображається безпосередньо у договорі і не вимагає додаткових документів.

У юридичної особи всі рішення приймаються залежно від її організаційно-правової форми та відповідно до її статуту (наприклад, колегіально). Тобто крім документів, що підтверджують право власності на офіс та реєстрацію самої компанії, продавець повинен надати рішення, винесене відповідно до норм чинного законодавства, щодо продажу конкретного об'єкта, та визначити у ньому уповноважену на підписання договору особу.

Крім того, у статуті, наприклад, можуть бути прописані обмеження на відчуження (наприклад, директор має право підписувати угоди на суму не більше 1000000 грн). За наявності у статуті такого обмеження, юридична особа зобов'язана у рішенні про продаж нерухомості "дозволити" директору відчуження об'єкта за конкретну суму, що перевищує зазначену у статуті. Недотримання цього моменту може призвести до того, що угода купівлі-продажу може бути визнана недійсною в судовому порядку.

Також слід звернути увагу на те, що виконати рішення компанії може лише спеціально уповноважена особа, а не будь-яка людина, яка має трудові відносини з компанією. Це може бути:

• директор;

• особа, яка уповноважена на підписання без довіреності (відомості про що мають бути обов'язково внесені до державного реєстру);

• особа, яка уповноважена довіреністю (як співробітник компанії, так і третя особа). Якщо від імені продавця – юридичної особи виступає людина за довіреністю, варто перевірити повноваження, прописані у ній.

Так, у нас був випадок, коли у довіреності від компанії на продаж нежитлового приміщення було прописано повноваження представника на підписання попереднього договору купівлі-продажу, а не основного договору. Ми не дозволили своєму Клієнту на таких умовах купувати об'єкт і вимагали надання довіреності з необхідним обсягом повноважень представника. "Правильна" довіреність так і не була надана. Як виявилося пізніше, підприємство не збиралося продавати своє майно, а співробітник, маючи на руках деякі установчі документи, намагався таким чином насолити колишньому роботодавцю.

Оскільки купівля офісу в юридичної особи - з одного боку складніша, а з іншого - це найчастіше явище, поговоримо про цю процедуру детальніше.

Цікаво: Як купити ділянку в Україні під забудову?

Що потрібно перевірити, якщо ви купуєте офіс у юридичної особи в Україні?

Готуючись до угоди купівлі офісу у юридичної особи, обов'язково потрібно вивчити низку документів самої компанії та її виконавчих органів, додатково перевірити повноту винесеного рішення про відчуження об'єкта та повноваження підписувача.

Ще одна особливість купівлі офісу у власника юридичної особи – це розрахунки за угодою. В угодах між фізичними особами переважає розрахунок готівкою. Але в угодах з юридичною особою розрахунок можливий лише у безготівковій формі на банківський рахунок продавця, й у жодному разі не “на руки”, і не на рахунок представника підприємства, який підписує договір. В такому випадку угода може бути визнана недійсною в судовому порядку за позовом контролюючих органів або навіть самої компанії - продавця.

За загальним правилом оплата нерухомості здійснюється до підписання договору, і в момент його підписання продавець підтверджує факт отримання грошей, а також відсутність претензій до покупця. Якщо угода відбувається між фізичними особами - сторони найчастіше відкривають під угоду рахунки в одному відділенні банку, щоб прискорити процес переказу коштів за купівлю нерухомості. Коли ж продавець – юридична особа, ситуація ускладнюється.

У договорах із компаніями-продавцями, фактом підтвердження отримання коштів за продаж найчастіше зазначається довідка, видана продавцем. І неотримання/невидача такої довідки може стати підставою для визнання угоди неукладеною у зв'язку з її неоплатою.

На практиці був випадок, коли продавець затягував із видачею такої довідки, і лише втручання наших фахівців дозволило її отримати та уникнути неприємних наслідків.

Ми практикуємо проведення виїзних угод безпосередньо у відділенні банку, яке обслуговує продавця, в якому попередньо відкриваємо рахунок покупцю, і не залишаємо відділення до моменту зарахування коштів на рахунок продавця, що нам підтверджує безпосередньо співробітник банку.

В результаті наш Клієнт виходить з місця проведення угоди з підписаним договором, зареєстрованим правом на нового власника, оригіналом довідки про отримання грошей та з відсутністю фінансових претензій до покупця.

Готуючись до купівлі нерухомості у юридичної особи і не знаючи, на що звернути увагу під час перевірки об'єкта та безпосереднього підписання договору, можна пропустити важливий момент, що призведе до втрати коштів та стресу.

Не ризикуйте, скористайтесь послугами професіоналів, які підготують вам надійне резюме - чи безпечна така угода, чи варта вона вашого часу.

Наша компанія пропонує вам повний комплекс послуг з безпечної купівлі офісу або іншої комерційної нерухомості:

• Аналіз обраного вами приміщення на відповідність вашим планам та вимогам;

• Розробка алгоритму дій щодо придбання потрібного вам офісу;

• Перевірка приміщення офісу;

• Перевірка власника офісу;

• Перевірка договору купівлі-продажу офісу, внесення правок за потребою;

• Супровід укладання угоди та передачі коштів як оплату за офіс;

• Реєстрація права власності на офіс, залежно від того, купуєте ви його як фізичну чи юридичну особу.

Вартість наших послуг можна дізнатися тут або звернутися до наших спеціалістів для формування персонального пакета послуг.

Не знайшли відповідь на своє запитання?

Все про покупку нерухомості тут.

Вартість перевірки нерухомості тут.

Вся інформація про купівлю або продаж комерційної нерухомості тут.