Найважливіші питання, які потрібно вирішити з продавцем перед покупкою квартири в Україні

Цікаво: Чи безпечно купувати квартиру через ріелтора в Україні?

Чи укладатиметься попередній договір купівлі-продажу та коли буде укладено основний договір відчуження нерухомості?

Попередній договір купівлі-продажу об'єкта нерухомості укладається у разі, коли сторони дійшли згоди про купівлю-продаж квартири, але при цьому їм потрібен додатковий час до моменту підписання угоди. Наприклад:

• сторонам необхідно отримати додаткові документи/довідки;

• покупцю потрібен додатковий час, щоб зібрати кошти;

• продавцю потрібен час для звільнення квартири від особистих речей тощо.

Попередній договір – це договір про наміри, який захищає обидві сторони від відмови у проведенні угоди. У цьому договорі зазначаються всі істотні умови основного договору купівлі-продажу нерухомості, які можуть змінюватись лише за погодженням обох сторін.

Важливо! Після підписання попереднього договору вже не може змінюватися вартість квартири та термін її продажу.

Щоб «дисциплінувати» сторони до моменту укладання основного договору, на основі попереднього договору покупець передає продавцю кошти, розмір яких прописаний у договорі, як підтвердження своїх зобов'язань до певного терміну підписати основний договір купівлі-продажу і купити квартиру на обумовлених раніше умовах.

А продавець приймає ці кошти, підтверджуючи цим свої зобов'язання продати квартиру. Ця так звана «застава» може бути повернена продавцем покупцю або «зарахована» як частина оплати вартості квартири за основним договором в момент його підписання.

У разі, якщо угода в обумовлений термін не відбулася з вини покупця – застава залишається у продавця як компенсація за невиконані покупцем зобов'язання. Якщо угода не відбулася з вини продавця – він зобов'язаний повернути покупцю цю суму в подвійному розмірі, як компенсацію за порушення ним зобов'язань.

Попередній договір купівлі-продажу об'єкта нерухомості має бути укладений у тій самій формі, що й основний договір – тобто нотаріально засвідчений. Якщо ви вирішите укласти договір в іншій формі, а згодом знадобиться захист ваших прав за договором – весь процес сильно ускладниться або навіть стане неможливим.

Такий договір не є обов'язковою умовою для покупки нерухомості, але ми рекомендуємо його у багатьох випадках. Наприклад, якщо Ви домовилися з продавцем про купівлю квартири, але Вам чи йому потрібен додатковий час для проведення угоди.

Хто зі сторін збирає документи, яких не вистачає, для укладання угоди?

Спочатку зазначимо, які документи кожна із сторін має надати для укладання угоди відчуження нерухомості.

Продавець:

• оригінал документа, що засвідчує особу – паспорт, ID карта;

• оригінал податкового номера;

• оригінал правовстановлюючого документа на квартиру;

• оригінал інформаційної довідки з БТІ (якщо квартиру було отримано у власність до 2013 року);

• оригінал експертної оцінки щодо ринкової вартості квартири;

• оригінал технічного паспорта на квартиру;

• оригінал довідки про кількість зареєстрованих осіб у квартирі;

• оригінали довідок про відсутність заборгованості за комунальні послуги;

• оригінал нотаріально посвідченої згоди чоловіка чи дружини, якщо продавець перебуває в офіційному шлюбі;

• оригінал свідоцтва про шлюб, якщо укладено офіційний шлюб.

Покупець:

• оригінал паспорта;

• оригінал податкового номера;

• оригінал нотаріально посвідченої згоди чоловіка чи дружини, якщо укладено офіційний шлюб;

• оригінал свідоцтва про шлюб, якщо покупець перебуває в офіційному шлюбі.

Загальне правило: кожна сторона зобов'язана надати документи на угоду. Але якщо перелік документів для покупця досить простий і не вимагає збору додаткових документів, то продавцю необхідно надати значну кількість паперів.

На практиці у продавця часто виникають складнощі з отриманням деяких документів через нерозуміння, куди звертатися за їх отриманням, або просто через відсутність часу для їх збору.

У процесі роботи ми часто замість продавця збираємо пакет документів, необхідний для угоди, економлячи час сторін, і контролюємо правильність зібраних документів, що в свою чергу гарантує успішне укладання угоди.

Коли квартира буде звільнена від особистих речей продавця та передана покупцеві?

Це питання має бути врегульоване до підписання договору купівлі. За угодою сторін квартира може бути звільнена до моменту відчуження і передана в момент підписання основного договору, і якщо для цього потрібен час, для «закріплення» домовленостей сторін, рекомендуємо укладати попередній договір купівлі-продажу, посвідчений нотаріусом.

Або ж приміщення може бути звільнене від особистих речей продавця вже після підписання основного договору купівлі-продажу. У такому разі у договорі обов'язково необхідно вказати термін, до якого продавець зобов'язаний звільнити квартиру та передати її вже новому власнику.

Щоб уникнути непорозумінь та конфліктних ситуацій з цього приводу, рекомендуємо довірити юристам процес закріплення всіх домовленостей сторін у договорі.

Цікаво: Як продати квартиру, якщо документи на неї втрачені?

Який нотаріус засвідчуватиме угоду купівлі-продажу?

Кожен нотаріус (як приватний, так і державний) працює лише у своєму нотаріальному окрузі та не має права засвідчувати угоди, на які не поширюється його юрисдикція. Для угод по відчуженню нерухомого майна існує законодавчо затверджене правило, що нотаріус має право засвідчити таку угоду при дотриманні однієї з умов:

• місце проживання продавця зареєстровано у нотаріальному окрузі;

• місце проживання покупця зареєстровано у нотаріальному окрузі;

• об'єкт нерухомості розташований у нотаріальному окрузі.

Крім того, за правилами ділового обороту, право вибору нотаріуса (з урахуванням його юрисдикції) належить покупцеві, оскільки саме покупець на угоді ризикує своїми грошима з ймовірністю не отримати у власність нерухомість.

Оскільки нотаріус теж людина, він може припускатися помилок. У процесі супроводу угоди купівлі-продажу юрист аналізує ті перевірки, які робить нотаріус, щодо можливості проведення угоди: перевіряє довідку про зареєстрованих у квартирі осіб, реєстрацію експертної оцінки, відсутність обтяжень на квартирі/продавці та покупці, перевірки нотаріальних бланків тощо.

Нотаріус робить лише ті перевірки, результати яких можуть «заборонити» укладання угоди (наприклад, наявність арешту на квартиру), але не перевіряє низку інших факторів, які по суті не заважають продавцеві продати нерухомість, але можуть негативно вплинути на нового власника у майбутньому (наприклад, наявність заборгованості за комунальні послуги).

Нотаріуса також треба перевірити перед укладанням угоди! А до зустрічі з ним варто підготуватися заздалегідь – щонайменше знати, чого очікувати від візиту, і що вас мають запитати. Іноземцю може знадобитися присутність перекладача у нотаріуса.

Хто зі сторін, і в якому розмірі сплачуватиме податки та нотаріальні послуги?

Згідно з Податковим кодексом України, продавець зобов'язаний сплатити податок на доходи фізичних осіб особисто та від свого імені до моменту відчуження нерухомості. Покупець зобов'язаний особисто сплатити збір до Пенсійного фонду України. Також під час укладання угоди відчуження нерухомості виникають інші обов'язкові платежі - мито та вартість нотаріальних послуг.

Якщо податок на доходи та збір у Пенсійний фонд “іменні”, і не можуть бути перекладені на іншу особу, то порядок сплати мита та нотаріальних послуг залишається на розсуд сторін. За правилами ділового обороту, оплата нотаріальних послуг ділиться сторонами навпіл, а сплату мита здійснює продавець, якщо інше не оговорено сторонами.

Рекомендуємо заздалегідь обговорити питання проведення цих платежів з другою стороною, щоб це не стало наріжним каменем після підписання договору купівлі-продажу.

Цікаво: Податки при покупці нерухомості

За якою вартістю проводитиметься продаж нерухомості?

Вартість квартири, а відповідно і ціна договору, визначається на розсуд сторін, і має бути прийнятною для кожної з них.

З метою справедливого оподаткування, угода може бути укладена лише за наявності експертної оцінки ринкової вартості нерухомості (термін дії якої трохи більше 6 місяців).

Коли сторони повинні сплатити податки від продажу/купівлі за низькою ставкою, питання «яку ціну вписати в договір» зазвичай не виникає. Про це починають думати, коли ставка податку висока, наприклад, при продажі квартири іноземним громадянином.

У таких випадках сторони іноді приймають рішення прописати у договорі ціну купівлі квартири – експертну, таким чином «занижуючи» розмір податків, які необхідно сплатити.

Хочемо звернути вашу увагу на те, що якщо в договорі буде вказана вартість нижча тої, яку ви фактично оплачуєте, то частина грошових коштів, яка не зафіксована ??в договорі, у разі його розірвання або визнання недійсним не буде повернена покупцю.

При роботі з нашими Клієнтами ми заздалегідь аналізуємо всі ризики проведення угоди за «заниженою» вартістю, готуємо пункти договору та додаткові документи, які убезпечать Клієнта та його гроші.

Форма оплати вартості квартири

Відповідно до норм чинного законодавства України, під час укладання договорів купівлі-продажу нерухомості допускаються лише безготівкові грошові розрахунки з використанням банківських рахунків, тобто покупець не має права здійснити оплату за договором у готівковій формі.

Крім того, оплата може здійснюватися виключно у національній валюті України – гривні. При цьому на практиці багато продавців віддають перевагу і пропонують саме готівковий розрахунок у валюті.

Важливо! Операція з придбання об'єкта нерухомості на території України іноземним громадянином підпадає під визначення інвестиційної, а така особа має статус нерезидента-інвестора. Це означає, що оплата нерухомості має здійснюватися через український банк, з наступним перерахуванням коштів на рахунок продавця.

В іншому випадку прибуток від продажу нерухомості, купленої іноземним громадянином за готівку, буде досить проблематично вивести за кордон України. Детально чому так – тут.

Форму оплати необхідно обговорити заздалегідь, подумавши двічі, перш ніж погоджуватися на готівкову форму розрахунку.

Додатково: перевірка нотаріального договору

Детальній вичитці та правкам підлягає нотаріальний договір. Знову ж таки, текст договору готує людина, і від помилок у тексті ніхто не застрахований. Ми регулярно знаходимо орфографічні помилки в іменах сторін та їх податкових номерах, зазначених у договорі, і якщо їх не виправити до підписання, це може вилитися у проблему, яку, швидше за все, потрібно буде вирішувати в судовому порядку.

Також текст договору зазвичай стандартний, і якщо ви домовилися про якісь особливі умови, потрібно грамотно сформулювати та внести їх у текст договору. Часто трапляються випадки, коли нотаріус, щоб не ускладнювати собі життя, відмовляється від внесення додаткових пунктів.

Відмовити стороні, яка не має юридичних знань у сфері нерухомості легше, ніж професійному юристу – адже він відстоюватиме вашу позицію та певний пункт договору.

У період, доки нотаріус вносить правки в текст договору, наш юрист перевіряє сам договір та аналізує довідки про відсутність заборгованості за комунальні послуги.

Часто буває, що продавець гарантував наявність таких довідок на момент угоди, а потім приносить лише рахунки на оплату та квитанції. У таких випадках юрист аналізує рахунки та їх оплати, а також пропонує варіанти вирішення ситуацій з боргами/переплатами, і готує текст відповідних документів для врегулювання питання, наприклад, заяв від продавця про розірвання укладених договорів на комунальні послуги.

Після того, як текст узгоджений та затверджений сторонами, договір викладається на спеціальний нотаріальний бланк, підписується сторонами, проводиться розрахунок, після чого йде реєстрація права власності. І знову реєстрацію здійснює нотаріус, який може помилитися, і дуже важливо перевірити правильність та повноту інформації, внесеної до реєстру.

Ми пропонуємо вам спростити процедуру покупки нерухомості по максимуму, та перекласти відповідальність на наших юристів. Ми:

• попередньо узгодимо всі умови покупки зі сторонами;

• організуємо угоду у перевіреного, надійного, компетентного, «білого» нотаріуса;

• проконтролюємо дії всіх учасників процесу купівлі квартири;

• вивчимо перевірки, які робить нотаріус перед посвідченням угоди;

• проаналізуємо договір купівлі-продажу, за необхідності внесемо потрібні правки, щоб ви пішли задоволеним власником нової нерухомості.

Не знайшли відповідь на своє запитання?

Все про супровід юриста купівлі квартири тут.

Вартість та послуги перевірки нерухомості тут.