Юридичний супровід угод із земельними ділянками в Україні у 2023 році

Проведення юридичного аудиту перед купівлею земельної ділянки здійснюється з метою уникнення неприємних сюрпризів в майбутньому. Адже, покупка земельної ділянки  - це складний процес з одного боку, а з іншого - дороговартісна інвестиція, тому аудит повинен бути проведений вірно, оскільки має далекосяжні наслідки. 

Сьогодні ми зосередимося на питанні, що потрібно знати про земельну ділянку перед її придбанням, чого варто уникати, та як саме можна придбати/продати земельну ділянку в Україні. Також цікаве питання - оподаткування земельної ділянки під час її придбання/продажу.

Якщо вас цікавить безпечне набуття землі в Україні - просто звертайтесь до наших спеціалістів за допомогою та порадою.

Цікаво: Як оформити права використання землі сільськогосподарського призначення під час військового стану?

Основні червоні прапорці при аналізі земельної ділянки

Ось деякі основні червоні прапорці, з якими ми стикаємось при юридичному аудиті земельної ділянки:

Старі документи власності, право власності не внесено в реєстр. Це пояснюється тим, що правовстановлюючі документи того часу легко було підробити та при аудиті потрібно підіймати законодавство, що регулювало на той час підстави виникнення прав та оформлення документів. Особливо в періоди, коли при переході права власності потрібно було виготовляти новий державний акт. Або коли особа свого часу земельну ділянку продала, а державний акт залишився у неї на руках. Тобто по суті, правовстановлюючий документ є, а об'єкта права власності у власника немає.

Розбіжності в даних земельного кадастру та даних правовстановлюючих документів (площа, місце розташування, конфігурація, накладки). В цих пунктах має бути відповідність по всім критеріям в документах, тому що при купівлі, ви повинні знати що купуєте, де знаходиться та чи немає межових спорів з сусідами).

Цільове призначення має відповідати намірам покупця щодо цілей майбутнього використання. Якщо ділянка інвестиційно приваблива, але цільове призначення не відповідає меті покупця для подальшого її використання, то потрібно розглядати можливість зміни цільового призначення саме до моменту придбання ділянки.

На жаль, це не завжди можливо. Навіть якщо вам ріелтор, або продавець стверджує що все можливо, і наприклад, ділянку лісового фонду ви можете спокійно перевести під цілі будівництва. 

Органи державної влади, місцевого самоврядування, прокуратура дуже оперативно повертають такі ділянки в державну або комунальну власність.

При перевірці архівного шару виявлено зміну конфігурації, поділ або об'єднання. Це може свідчити що таким чином ховали первинну ділянку, а саме її кадастровий номер для унеможливлення витребування її власником.

Перевірка оборотоздатності земельних ділянок сільськогосподарського призначення у випадку відчуження їх на користь юридичних осіб, а саме земельних ділянок виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства. Оскільки в правовстановлюючих документах немає інформації, що ділянка для ведення ОСГ була виділена з земельних часток (паїв), потрібно перевіряти ситуацію запитами до відділів земельних ресурсів та відповідних рад за місцем розташування ділянок, для підтвердження її оборотоздатності.

Цікаво: Зміна цільового призначення землі в 2023 році

Розповсюджені способи відчуження земельної ділянки

• укладення договору купівлі-продажу;
• дарування;
• міна земельної ділянки;
• застава земельної ділянки;
• спадковий договір на землю;
• договір довічного утримання на землю;
• довірча власність на земельну ділянку;
• внесення до статутного капіталу ТОВ тощо.

При обранні того чи іншого способу, перш за все аналізуємо та звертаємо увагу на такі критерії: 

• яка саме ділянка відчужується, її цільове призначення та встановлені законодавством вимоги стосовно її оборотоздатності; 
• хто є сторонами договору, які вимоги до сторін встановлені законом (наприклад, перевірка покупця та другого з подружжя  на предмет наявності у власності земельних ділянок с/г призначення площею до 100 га);
• способи та порядок розрахунку між сторонами (виключно безготівковий розрахунок для земель с/г призначення);
• особливості оподаткування земель в Україні.

Цікаво: Як перевірити земельну ділянку в Україні перед покупкою?

Оподаткування угод з землею в Україні

За загальним правилом, всі податки визначаємо і сплачуємо до моменту укладання договору відчуження земельної ділянки. У випадку, якщо договір не був укладений, то сплачені податки повертаються.

Основними факторами, які впливають на розмір податків є: 

• вид договору, який укладається;
• статус сторін (спорідненість сторін для договору дарування, або громадянин України -  нерезидент);
• база оподаткування (нормативна оцінка, експертна, балансова вартість); 
• строк, протягом якого майно перебуває у власності продавця.

За загальним правилом оподаткування при укладенні договорі купівлі- продажу земельної ділянки сплачується 8,5 % від ціни зазначеної в договорі:

• 5% - ПДФО; 
• 1,5 % - військовий збір; 
• 1%- державне мито; 
• 1 %- пенсійний збір.

Законодавством передбачені випадки звільнення від сплати державного мита, військового збору, або ставці ПДФО - 0 %.

При супроводі угоди, обрання вигідного оподаткування для клієнта - це значна економія його коштів. В своїй практиці ми неодноразово повертали клієнту сплачений ним розмір пенсійного збору за придбання земельної ділянки. 

Як це працює, пояснимо на прикладі кейсу, коли “не родичі” дарують земельну ділянку. 

При даруванні сплачує податок на доходи  той хто отримує дарунок. При купівлі-продажу, сплачує продавець. Але, якщо майно у власності продавця більше 3 років, то ставка податку у розмірі 5% ПДФО при укладенні саме договору купівлі-продажу не застосовується. В цьому випадку економічно доцільно укласти саме договір купівлі-продажу замість дарування.

При оформленні договору дарування тільки між родичами 1-2 ступеня спорідненості (батько, мати, син, дочка, подружжя,рідні брати та сестри, баба та дід з боку матері і з боку батька, онуки)не платиться ПДФО та ВЗ

Цікаво: Як правильно купити ділянку під забудову в Україні?

Мораторій та способи відчуження земель с/г призначення

Найпоширеніша схема обходу мораторію с/г земель до 2021 року, попри існування заборони на відчуження підмораторних земель, були саме довгострокові договори оренди (або емфітевзису) “з умовою” після зняття мораторію на першочергове право викупу або перехід власності. 

Але це ніколи не було гарантією того, що орендар мав безумовне і абсолютне право переходу власності до нього. А кошти за таку ділянку власнику вже були сплачені, без перехода права власності. Такі договора ще підкріплювались довіреністю та заповітом.

Цю схему за 20 років існування мораторію відпрацювали всі - і прокуратура, і суд, і правоохоронні органи теж. Тому при такому способі придбанні ділянки, великі шанси втратити право власності, якщо попередній власник захоче повернути її собі.

Тому, коли ми робимо аудит ділянки сільськогосподарського призначення, ми: 

1. обов'язково досліджуємо підстави набуття права власності, і робимо загальні рекомендації для нашого замовника стосовно ризикованості набуття прав на такий об'єкт;
2. розробляємо максимальні запобіжники для покупця з метою уникнення проблем в майбутньому. 

Наприклад, ми розробили договір купівлі-продажу з штрафними санкціями для продавця, у випадку судового оскарження з боку або продавця, або заінтересованої особи, та прописали умови повернення сплачених коштів.

Сьогодні є тільки часткове зняття мораторію на продаж земель с/г призначення. Адже він продовжує діяти для певного кола осіб, та за певних умов. Наприклад:

• заборона юридичним особам набувати у власність ділянки с/г призначення до 01 січня 2024 року (земельних часток/паїв, земельних ділянок, які перебувають у приватній власності і віднесені до земель для ведення товарного с/г виробництва та - земельних ділянок, виділених в натурі/на місцевості власникам земельних часток/паїв для ведення особистого селянського господарства);
• повна заборона власникам земельних часток (паїв), розташованих на тимчасово окупованих територіях у Донецькій та Луганській областях, Автономної Республіки Крим та міста Севастополя, відчужувати земельні ділянки в любий спосіб, крім передачі їх у спадщину.
• дозвіл для набуття права власності діє для банків в порядку звернення стягнення на с/г земельні ділянки, як на предмет застави, проте земельні ділянки в такому випадку мають бути відчужені банками на земельних торгах, протягом двох років з дня набуття права власності;
• не допускається набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення за відплатними договорами, у разі відсутності у набувача права власності документів, які підтверджують джерела походження коштів або інших активів, за рахунок яких набувається таке право.

Мораторій діє для певного виду с/г ділянок, для певного кола осіб, та в певних випадках - до проведення референдуму стосовно набуття прав власності на землю в Україні іноземцями.

Протягом останніх 3 років сторони в праві вільно обирати спосіб відчуження сільськогосподарських ділянок, але з обов'язковим дотриманням вимог як цивільного, так і земельного законодавства. 

Також останніми змінами до законодавства спростили порядок набуття прав власності в частині перевірки покупця на земельні ділянки с/г призначення площею 0,25 га для ведення садівництва, та до 2 га для ведення ОСГ в межах населених пунктів. 

Наприклад, раніше при придбанні дачної ділянки під Києвом, оскільки вона відноситься до земель с/г призначення, покупець мав проходити спеціальну перевірку: 

• чи немає у власності с/г земель площею понад 100 га;
• підтвердження офіційних джерел доходів для визначення права набуття земельних ділянок для садівництва. 

Тобто раніше що аграріїв, що звичайних громадян при придбанні таких ділянок перевіряли однаково. Зараз така перевірка не потрібна.

Якщо сьогодні ви шукаєте безпечний шлях придбання чи відчуження земельної ділянки в Україні - звертайтесь до нас. Наша команда:

• проведе для вас повний аудит земельної ділянки, її власника та історії, спираючись на ваші цілі щодо подальшого використання землі;
• надасть потрібні консультації та рекомендації;
• допоможе привести в порядок правовстановлюючі документи на земельну ділянку;
• організує проведення угоди для відчуження землі;
• допоможе з питаннями оподаткування угоди тощо.

Вартість перевірки земельних ділянок тут.

Вартість супроводу угод з землею та нерухомістю тут.

Все про землю в Україні тут.