Як правильно оформити документи у нотаріуса при купівлі нерухомості або укладанні договорів іноземцю в Україні?

Нерезиденти, які хочуть в Україні провести бізнес-угоду, купити квартиру, отримати спадщину або ж зробити будь-яку іншу дію, часто стикаються з безліччю нюансів цієї процедури.

Ми розглянемо процес оформлення покупки нерухомості іноземцем в Україні та що для цього може знадобитися нерезиденту. В першу чергу ми поговоримо про ті моменти, коли Вам доведеться звернутися до юриста – а зробити це доведеться, наприклад:

• під час вибору квартири, якщо Ви хочете скористатися послугами представника в Україні;

• під час підписання договорів на покупку нерухомості тощо.

Процедура оформлення нерухомості поділяється на три етапи: 

1. Вибір нерухомості, під час якого юрист перевірить відкриті джерела та попередить про ризики;

2. Процедура оплати за нерухомість з багатьма податковими нюансами, які ми обговорюємо з Клієнтом заздалегідь;

3. Оформлення угоди у нотаріуса – в такому випадку ми, зазвичай, супроводжуємо Клієнта до нашого перевіреного нотаріуса, допомагаємо з організацією перекладів та забезпечуємо наявність усіх потрібних документів. 

Читайте також: Процес придбання квартири в Україні для іноземців

Основні кроки оформлення угоди купівлі нерухомості в Україні для іноземця

В цілому, про процес та аспекти угоди з купівлі нерухомості, ми говорили в нашому попередньому матеріалі (посилання вище), тому тут ми виділимо основні кроки і ті моменти, на які варто звернути особливу увагу.

Почати варто з пошуку відповідного об'єкта нерухомості, що може включати:

• аналіз оптимального виду нерухомості для купівлі (первинний, вторинний ринок та ін.), виходячи з потреб і подальших планів на нерухомість. Наша фірма обов'язково пропонує вступну консультацію, в процесі якої ми з'ясовуємо поточну ситуацію Клієнта, які документи у нього є та яка його основна мета, пов'язана з купівлею нерухомості – подальша здача її в оренду, проживання, отримання громадянства тощо;

• юридичну перевірку даного об'єкта нерухомості, яка залежить і від специфіки обраного активу, і від історії володіння ним. Детально про процес перевірки ми розповідали тут.

• узгодження умов угоди: її ціни та форми оплати. На цьому етапі важливо не погоджуватися з продавцями, що бажають, наприклад, отримати розрахунок готівкою – є чіткі правила оформлення подібних угод, порушення яких загрожує великими санкціями.

Читайте також: Як перевірити забудовника?

Ми мали практику відпрацювання достатньо цікавого кейсу, в якому у Клієнта був нотаріально завірений договір купівлі-продажу, а додаткова угода була оформлена звичайним документом. Справа в тому, що договір купівлі-продажу має бути обов'язково нотаріально засвідченим, а якщо угода передбачає наявність допоміжних умов, то складається додаткова угода, яка теж має бути нотаріально засвідчена (оскільки додаткова угода може бути укладена в точно такій формі, як і основний договір). У роботі даного Клієнта саме через це виникли проблеми, які наш юрист успішно вирішив.

Поговоримо конкретно про технічну процедуру оформлення документів.

Правила підготовки та оформлення документів при купівлі нерухомості іноземцем

1. Документи, які повинні бути на руках в іноземця для оформлення купівлі-продажу нерухомості в Україні.

Іноземцю, який бажає придбати нерухомість, необхідні такі документи:

• дійсний закордонний паспорт;

• перекладений і нотаріально завірений в Україні переклад закордонного паспорта;

• ідентифікаційний код. Наші юристи можуть допомогти з отриманням ідентифікаційного коду в Україні в найкоротші терміни.

2. Візити до нотаріуса.

Якщо ж Ви не хочете або, з якихось причин, не можете самостійно займатися оформленням документів, здійснювати перевірку нерухомості або займатися іншими супровідними процедурами - Ви маєте право видати довіреність на кваліфікованих фахівців, які організують весь процес самостійно.

І в процесі оформлення довіреності і при укладенні самої угоди - Вам доведеться навідатися до нотаріуса. На зустрічі, потрібно врахувати наступні моменти:

• У тексті доручення повинні бути дотримані чіткі формулювання, які вимагають місцеві державні органи. Наприклад, для отримання ІПН потрібно, щоб фраза, зазначена в довіреності, збігалася з тією, що податкова служба надрукувала та вивісила біля пункту приймання цих документів. Такі нюанси рідко може підказати нотаріус – про них швидше подбає профільний юрист, який і підготує текст довіреності.

• Довіреність можна видати як на території України, так і в своїй країні, з подальшою її передачею за допомогою кур'єра. Але тут ми знову стикаємося з проблемою використання чітких формулювань в тексті. Якщо Ви хочете видати довіреність у себе – попросіть Вашого представника в Україні сформулювати для Вас готовий текст.

• Якщо Ви йдете оформляти довіреність до нотаріуса в Україні і не володієте при цьому українською мовою – до нотаріуса необхідно прийти з перекладачем. При тому не з ким завгодно – а з сертифікованим перекладачем, якому буде достатньо пред'явити документи, що підтверджують, що той володіє мовою. Але також варто відзначити, що серед нотаріусів існує думка, що виконувати такий переклад можуть тільки дипломовані фахівці-лінгвісти. Тому вимоги до такого фахівця бажано уточнити наперед у того нотаріуса, до якого Ви звертаєтеся.

• Договір купівлі-продажу також повинен бути посвідчений нотаріально та бути оформленим або в двомовній формі, або переведений на мову іноземця для того, щоб він був обізнаний про те, що саме підписує.

Зустрічаються ситуації, коли документи Клієнта складено неправильно, наприклад, надана зайва або взагалі відсутня необхідна інформація, або документ видано не тим органом (компанією). 

Нещодавно при роботі з Клієнтом ми стикнулись з моментом вказання помилкового органу видачі офіційного документу вже на зустрічі у нотаріуса. В Довідці про обсяги заборгованості за житлово-комунальні послуги замість ОСББ була зовсім інша компанія, яка взагалі не мала ніякого відношення до суті цього документу. Саме тому ми рекомендуємо залучати юриста не лише під час проведення угоди у нотаріуса, а й до цього. Наш юрист перевірить наявність усіх необхідних документів та подбає про те, щоб вони відповідали нормам закону.

Зрозуміло, що є і безліч інших нюансів процесу - ми підкажемо Вам, як краще діяти, якщо Ви хочете придбати нерухомість в Україні просто і без непотрібних затримок.

Потрібно більше інформації?

Звертайтесь до наших юристів за консультацією!

Більше про перевірку об’єкта нерухомості тут.

Більше про передпродажну перевірку квартири тут.