Юридична допомога при купівлі чи продажу нерухомості в Україні

Нині український ринок нерухомості вважається одним із найбільш швидкозростаючих в Європі. А тому, ми доволі часто маємо справу з іноземними інвесторами, які цікавляться надійністю нерухомих об'єктів в Україні.

Іноземці, що запланували покупку нерухомості обирають найоптимальніший для себе варіант вкладення коштів. Це може бути покупка квартири, будинку чи комерційного приміщення.

В нашій статті ми пропонуємо розглянути найтиповіші ситуації, які збільшують ризик отримати судовий спір замість запланованого майна.

Часті помилки під час оформлення договору купівлі продажу квартири в Україні

Перша і найпоширеніша помилка - відсутність перевірки історії майна. Помилково думати, що якщо договори купівлі-продажу готуються та посвідчуються нотаріусами, то це і є гарантія надійної угоди. В реальності – сотні судових спорів про визнання недійсними договорів купівлі-продажу.

Наші юристи дуже відповідально ставляться до перевірки нерухомості перед оформленням продажу квартири. У цей етап входить аналіз історії власника чи забудовника та пов'язаних із ним компаній (до 3-х компаній), реєстраційних документів, а також перевірка арештів, наявності судових або виконавчих проваджень.

Юридичний супровід угоди купівлі продажу квартири проводиться, в тому числі через реєстр боржників і реєстр судових рішень. Однак просто перевірити інформацію недостатньо, її необхідно також проаналізувати та оцінити всі ризики. Аналіз історії дає можливість зрозуміти надійність покупки і відсутність неприємних моментів в минулому. Саме для цього необхідний юридичний супровід купівлі продажу квартири кваліфікованим фахівцем, який допоможе у всьому розібратись та точно докопається до істини.

Доволі часто ми бачимо судові спори, коли квартира була продана чоловіком під час його проживання з жінкою у фактичному шлюбі, а потім дружина захотіла поділити майно і звернулася до суду з позовом про визнання вже проданої квартири спільною сумісною власністю. Ваш договір купівлі-продажу підлягає визнанню його недійсним, а це роки судових спорів і витрачених нервів.

Заради своєї ж безпеки і спокійного майбутнього долучайте юристів для оформлення договору купівлі квартири та інших операцій з нерухомістю.

 Поцікавитись власниками квартири та документами, що підтверджують право власності перед оформленням купівлі продажу квартири із двома власниками

Радимо перед оформленням договору на покупку квартири дізнатись, які особи були власниками квартири з моменту введення її в експлуатацію.

Наші юристи враховують правила оформлення купівлі продажу квартири та завжди проводять цю процедуру, перевіряють на вебпорталі «Судова влада», в Єдиному реєстрі боржників. Таким чином ви будете розуміти:

• чи притягувалася особа до відповідальності;
• чи відкриті стосовно неї виконавчі провадження;
• чи накладений арешт на квартиру;
• чи була нерухомість предметом спору;
• чи була нерухомість передана в іпотеку.

Наприклад, неодноразово на прийомі у нотаріуса виявляється, що на власника відкрито виконавче провадження. Навіть якщо воно не стосується майна, провести дію по зміні власника буде неможливо. Щоб не гаяти час, ми робимо повну перевірку завчасно.

Цікаво: Як інвестувати в нерухомість під час воєнного стану

Часті помилки під час придбання комерційної нерухомості

Перед покупкою комерційної нерухомості варто дізнатись:

• коли приміщення було переоформлено як об’єкт капітального будівництва;
• хто є господарем;
• чи не знаходиться об’єкт в заставі за кредитом;
• чи об’єкт знаходиться у приватній власності або в оренді.

Наші юристи завжди ретельно перевіряють всю інформацію. Якщо оформлена оренда, то з ким і на який термін. Договір оренди можуть розірвати, за ним підуть судові спори, а, можливо, й знесення цілої будівлі. Впевнені, ви знаєте або хоча б чули багато таких історій.

Ще однією дуже важкою помилкою вважається відсутність перевірки продажів даного об’єкта за кілька останніх місяців.

Наші юристи вивчають “ланцюжок” попередніх покупців, тобто як відбувались зміни власників. Комерційної нерухомості не так багато є в продажу. Цим дуже часто користуються шахраї, навіть роблять доручення через “чорних” нотаріусів.

Шахрайських схем дуже багато, а комерційна нерухомість завжди дорога. Звертайтесь до фахівців і не нехтуйте мірами безпеки, щоб не попасти в руки авантюристів.

Цікаво: Як придбати комерційну нерухомість іноземній юридичній особі

Часті проблеми під час продажу нерухомості

Перед вами, як власником нерухомості, виникне проблема під час продажу, якщо в ній прописана неповнолітня особа. Для здійснення такої операції достатньо дитину «прописати» за новою адресою та зняти з місця реєстрації у квартирі, що продається.

При цьому ми як юристи радимо залучити сюди й орган опіки та піклування. Так ви застрахуєте себе від визнання угоди недійсною в майбутньому.  

Такі ж умови і з недієздатною особою.

Також проблема може виникнути, наприклад, якщо ви не являєтесь єдиним власником, а нерухомість знаходиться у спільній частковій власності, але ви хочете продати свою частку. Спочатку ви письмово повідомляйте власників інших часток. Якщо вони відмовились чи протягом місяця не виявили зацікавлення, ви маєте право продати свою частку будь-кому іншому. Якщо вищевказана процедура не буде витриманою, угода може бути визнана недійсною. 

Якщо ж ви й інші власники хочете продати квартиру чи будинок – це не буде проблемою. Кожен в результаті отримує суму пропорційну до частки власності.

Якщо ж будинок, в якому ви володієте квартирою, визнано таким, що перебуває в аварійному стані чи квартира знаходиться в арешті - ви не в праві розпоряджатись таким майном, а тому і продавати його.

Наші юристи  в процесі оформлення купівлі продажу квартири аналізують наявність ускладнень, які можуть бути причиною визнання договору недійсним. При виявленні проблемних моментів, фахівці допоможуть у зборі документів та розроблять покроковий план дій щодо особливих умов продажу квартири, відповідно до законодавства. Тобто, юристи можуть вберегти вас від визнання договору купівлі-продажу в майбутньому недійсним.

Цікаво: Придбати будівлю чи внести її на баланс юридичної особи? 

Можливі проблеми при здачі нерухомості в оренду в Україні

1) “Непередбачувана пролонгація” - одна з найпоширеніших проблем. Часто українці, не говорячи вже про іноземців, не знають всіх законодавчих моментів і просто використовують типовий договір оренди, скачаний за першим посиланням в Інтернеті.

Наприклад, ви здали квартиру в оренду на пів року. Термін спливає, і ви вже запланували використовувати квартиру для себе, але отримуєте письмове повідомлення про продовження терміну дії договору. Ви будете здивовані, але орендар має на це повне право, якщо він продовжує користуватися майном після закінчення терміну договору, а заперечення орендодавця відсутні протягом місяця. Виходить, що договір поновлений на ще один строк.

Ваші плани змінились, а ціни на ринку оренди значно зросли. Щоб не опинитись у такому незручному становищі, ми завжди розробляємо договір оренди індивідуально та узгоджуємо його з Клієнтом.

Важливо! Рекомендуємо додати фразу: «користування орендарем об’єктом оренди після дати закінчення дії Договору не можна вважати продовженням (пролонгацією) орендних відносин».

Якщо ж ви не виключаєте можливість продажу майна, яке здаватимете в оренду, то прямо вкажіть в Договорі оренди: “Договір оренди припиняється у випадку зміни власника”. Повірте, це значно спростить ряд моментів. Жоден покупець не захоче брати на себе обтяження і купувати нерухомість з орендарями. 

2) Не складений чи невірно складений акт прийому-передачі.

Уявіть, ви здали квартиру з телевізором однієї марки, а після закінчення договору оренди у вашій квартирі телевізор іншої марки або він взагалі відсутній. Що робити у такій ситуації? Як висловити претензії чи звернутись в поліцію? Чим доводити свою правоту?

Тут помічником є Акт прийому-передачі, тому формуйте його вірно та прописуєте детально.

3) Розірвання договору в односторонньому порядку.

Чинним законодавством України передбачено вкрай мало можливостей для розірвання договору оренди. Лише юрист зможе вірно та спираючись на ваші цілі правильно скласти договір оренди.

Багаторічний досвід наших фахівців у сфері операцій з нерухомості, можуть гарантувати Вам:

• Надійність виконання. Якщо ми беремося за задачу, то вона 100% буде виконана.
• Безпечність. Глибока правова експертиза юристів дозволяє їм підходити комплексно до розв'язання будь-якої проблеми та оптимального її вирішення.
• Ефективність. Ми працюємо в різних сферах, що дозволяє нам стати Вашим юридичним партнером із будь-яких питань.
• Купівлю продажу квартири та оформлення угоди в Україні.
• Оформити продаж на частину квартири.
• Оформити продаж квартири між родичами.
• Оформити продаж кімнати в комунальній квартирі.
• Адекватну вартість оформлення документів для придбання квартири.

Хочете купити квартиру, будинок чи комерційне приміщення, оформити квартиру на продаж в Україні безпечно, правильно оформити документи для укладання договору купівлі продажу квартири? Звертайтеся до нас! Вартість оформлення купівлі продажу квартири визначається індивідуально.

Купівля нерухомості в Україні з нами – це угода у три кроки: замовлення, передача інформації про бажану квартиру та підписання документів на житло. Все інше зробимо ми!

Не знайшли відповідь на своє запитання?

Все про операції з нерухомістю в Україні тут.

Все про придбання комерційної нерухомості в Україні тут.