Що власнику робити з нерухомістю в Україні під час війни, доки він перебуває за кордоном?

З  початку повномасштабного вторгнення  в Україну, основною проблемою людей була безпека. За рік війни, люди влаштувались на нових місцях  всередині країни і за кордоном. 

Наша стаття направлена на тих, хто вирішив певний час знаходитися за кордоном, проте має питання - що  робити з майном в Україні - в першу чергу з житловою нерухомістю. Дистанційно важко контролювати і убезпечити цілісність майна як юридично, так і фізично. 

Одна з проблем -  дії шахраїв з нерухомістю в зв'язку з відсутністю власників.

Це і незаконні дії відчуження нерухомого майна і фальсифікація (підробка) документів на право власності або розпорядження на  нерухомість. З іншої сторони -  знищення або пошкодження майна в результаті ракетних обстрілів або потрапляння уламків боєприпасів внаслідок бойових дій.

Поки власник перебуває за кордоном, або в іншій області всередині країни, постає питання як управляти нерухомістю, як її обслуговувати, або як дистанційно оформити документи. Це і продаж, оренда і навіть оформлення спадщини. 

Ми зібрали ряд порад щодо власників нерухомості в Україні на період воєнних дій - вони можуть підказати вам, які саме запобіжні дії варто вчинити, аби бути трохи спокійнішими за власне майно. Якщо ж ви не бажаєте розбиратися в питанні самостійно, але хочете бути певні в безпеці власного житла в Україні - наші юристи надають послуги з розпорядження нерухомим майном в Україні на період вашої відсутності.

Цікаво: У яких країнах купівля нерухомості дасть право українцям на тимчасове проживання чи громадянство?

Поради щодо захисту вашого нерухомого майна в Україні

Нині доцільно внести інформацію про майно до Державного реєстру. Все дуже просто - паперові документи можуть фізично знищитись або потрапити до рук шахраїв, електронний реєстр захищений системою, до нього мають доступ  нотаріуси, державні реєстратори користування ним - набагато зручніше. 

Після внесення інформації про майно до реєстру, можна встановити відповідні “маячки”, і коли будуть відбуватись будь-які дії в реєстрі, вам прийде сповіщення для оперативного реагування. 

Документи на нерухоме майно мають бути оформлені згідно норм чинного законодавства- без належного оформлення документів, розраховувати, наприклад, на компенсацію за пошкоджене майно буде важко, можливо навіть доведеться звернутися до суду.

Вичерпного переліку документів які підтверджують право власності - немає. Найбільш поширеними документами є: 

• договір ( купівля-продаж, пожертви, довічного утримання (догляду), ренти, дарування, міни)
• спадковий договір;
• договір про поділ спадкового майна;
• свідоцтво про право власності, про право на спадщину, про право власності на частку в спільному майні подружжя; 
• державний акт; 
• рішення суду. 

Якщо власник вирішив продати свою нерухомість, а документи потрібно привести у відповідність до вимог чинного законодавства, це проблематично, а іноді навіть неможливо дистанційно вирішити без залучення спеціаліста. 

Поки вся інформація, що міститься на паперових носіях не буде внесена до державного реєстру, ви не зможете вільно розпоряджатись своїм майном: продати, подарувати, обміняти або отримати його в спадщину.

Також під час аналізу паперових документів часто виникають невідповідності різних даних: 

• технічні характеристики об'єкта не відповідають фактичним показникам; 
• помилки при написанні даних особи власника;
• друкарські помилки органів, що здійснювали посвідчення та реєстрацію нерухомого майна відповідно до законодавства, що діяло в той час.

Через такі невідповідності виникають проблеми при внесенні інформації до Реєстру. Наприклад, був цікавий кейс, коли в 2010 році розробили документацію із землеустрою, проте Державний акт не отримали, в зв'язку з поширеною на той час проблемою - відсутність бланків. Зараз підняли всю документацію, і виявилось, що один кадастровий номер присвоєний 2 різним ділянкам та конфігурація ділянки не відповідає реальній конфігурації ділянки якою користується власник, а відповідає сусідній. Як так вийшло - ніхто не знає. Але це проблема, яку потрібно виправляти.

Цікаво: Як розпочати будівництво житла на продаж в Україні?

Як захистити нерухомість в Україні від шахраїв?

Шахрайські дії з нерухомістю під час війни збільшили свою інтенсивність. Це пов'язане здебільшого з тим, що власники виїхали за кордон, частина території знаходиться в зоні бойових дій, нотаріальні архіви знищено. 

До прикладу, нотаріальні архіви Маріуполя знищено, більшість нотаріусів їх не вивезли і не передали на підконтрольну територію. Найбільш розповсюджена схема підробки документів - це саме тих, що на паперових носіях, і права щодо таких об'єктів не включені в реєстр. Найчастіше підроблюють довідку БТІ і реєструють право власності на шахрая, або довіреність на продаж вашої нерухомості. 

Власник може захистити свою власність від незаконних дій шляхом приведення документів у відповідність до вимог чинного законодавства, зокрема запорукою є саме реєстрація прав в електронному реєстрі. Для цього достатнім є звернення до державного реєстратора з пакетом документів, що підтверджують ваші права на нерухомість. Реєстратор після аналізу документів приймає рішення щодо реєстрації в реєстрі або відмови, якщо документи потрібно доопрацювати. 

В кулуарах Верховної ради обговорюють порядок дій в ситуації зі знищеними документами, який передбачив би, що Витяг з реєстру буде вважатися правовстановлюючим документом, і власникам не потрібно було б в судовому порядку доказувати право власності. 

Доки цього рішення не прийнято, а головне - не прийнято алгоритм, як все це буде діяти, ваша нерухомість в Україні, в першу чергу, повинна бути захищена документально. В другу чергу потрібно подумати, що з нерухомістю ви плануєте робити далі.

Цікаво: Продаж нерухомості юридичною особою в Україні

Розпорядження нерухомим майном в Україні

До нас звернулась заявниця, яка проживає за кордоном і має бажання залишитись там і після закінчення воєнних дій. Вона прийняла рішення продати будинок і земельну ділянку в Україні. Ми зробили це дистанційно - під ключ. 

При оформленні документів постала проблема, що нотаріус, яка перед цим оформлювала угоду, не погасила в реєстрі право власності на колишнього власника, та не вірно вказала технічні характеристики майна. 

Без цього ми не могли посвідчити нову угоду, тож довелося виправляти помилку попереднього оформлення документів. Ми: 

• зробили новий технічний паспорт; 
• отримали згоду іншого співвласника;
• зняли з реєстрації малолітню дитину та інших зареєстрованих осіб;
• зібрали пакет документів для угоди;
• провели всю необхідну реєстрацію в реєстрах;
• за дорученням підписали договір;
• проконтролювали розрахунок та переказ коштів замовнику.

Супроводжуючи угоду, ми консультували також при оформленні і посвідченні довіреності та заяв за кордоном, так щоб нотаріус на підставі правильно оформлених заяв і довіреності, посвідчив договір і не надав відмову. 

Тут виникає наступне питання - які документи для дії з майном можна оформити за кордоном? І де їх оформлювати - в нотаріуса чи консульстві?

В першу чергу питання стосується довіреності - документа, який дозволить вашому представнику в Україні розпоряджатися та здійснювати зазначені дії з майном. 

Коли проставлення апостилювання довіреності буде достатньо, а в яких випадках потрібно легалізувати? Хто повинен внести довіреність в реєстр? 

Відповідь на це питання залежить від країни перебування та міжнародних договорів, які ратифікувала Україна.

Апостиль ставиться на документи, які видані країнами-учасницями Гаазької конвенції про легалізацію документів. Це означає, що якщо документ виданий в країні, яка є учасницею конвенції, то для його визнання в Україні потрібно ставити апостиль  (Австрія, Бельгія, Італія, Німеччина, Португалія, США, Туреччина, Франція, Швейцарія, Швеція тощо).

На території Болгарії, Естонії, Латвії, Литви, Молдови, Польщі, Румунії, Сербії та Чехії приймають без будь-якого додаткового засвідчення (консульської  легалізації або засвідчення апостилем) усі види офіційних документів незалежно від того, якими органами України вони видані і з якою метою.

Легалізація довіреності потрібна, якщо документ виданий країною, яка не є учасницею Гаазької конвенції. Ця процедура полягає в тому, що документ підтверджується підписом та печаткою консульської установи України в країні, де була видана довіреність (Канада,Китай, Єгипет тощо).

Питання чи займатися розпорядженням майна в Україні самостійно залежить виключно від вашого бажання та можливостей. Звісно, для більшості дій з майном вам потрібно бути присутнім для подання всіх документів до відповідних державних органів, нотаріусів, а також чекати, поки всі документи будуть зроблені. 

Звісно, ви завжди маєте враховувати той аспект, що незнання всіх тонкощів щодо оформлення документів призводить до того, що заявник ходить по колу від однієї установи до іншої, і намагається подолати бюрократичні процедури, які тільки забирають час та нерви. 

Розпорядження нерухомим майном - це ваш варіант якщо:

• ви хочете продати, подарувати нерухомість але знаходитесь за кордоном;
• повинні оформити спадщину, а можливості зробити це самостійно немає;
• маєте бажання провести реконструкцію, зміну цільового призначення або функціонального призначення майна дистанційно.

Цікаво: Юридична допомога при купівлі чи продажу нерухомості в Україні

Дистанційне оформлення спадщини на нерухомість в Україні

З початку війни, коли багато людей виїхало за кордон, і не має змоги повернутись найближчим часов, виникає проблема прийняття спадщини на нерухомість в Україні. Адже як і спадкоємець, так і спадкодавець може перебувати за кордоном, або на тимчасово окупованих територіях. 

Проблема виникає саме з поданням заяв до нотаріуса, поданням необхідного переліку документів в межах строку для прийняття спадщини - 6 місяців. Якщо строк пропустити, то поновлювати його потрібно тільки через суд. Тому до нас звертаються замовники для юридичного супроводу, подачі документів та контролю, для того, щоб вчасно і в повному обсязі реалізувати своє право на спадкування.  

Ми надаємо ці послуги на підставі договору та довіреності, допомагаємо дистанційно оформити всі документи з будь-якої точки світу. Надалі ми можемо запропонувати послуги з розпорядження вашим майном в Україні, до моменту його продажу або вашого повернення.

Наша команда пропонує захист для вашої нерухомості в Україні поки ви знаходитесь за кордоном. Серед наших послуг:

• внесення даних про нерухомість в реєстр;
• перевірка вірності оформлення документів на нерухоме майно;
• підготовка документів для угод щодо відчуження нерухомого майна (купівлі-продажу, міни, дарування);
• організація, документальне оформлення, представництво та інші дії для оформлення спадщини на ім'я замовника;
• захист прав власності від незаконних дій третіх осіб;
• оформлення прав на земельні ділянки (від формування ділянки до внесення даних в реєстр);
• юридичний супровід оформлення дозвільних документів на будівництво, реконструкцію, зміну функціонального призначення приміщень) тощо.

Вартість наших послуг можна дізнатися тут.

Якщо сьогодні в Україні лишається ваша комерційна чи приватна нерухомість, і вам потрібна допомога досвідченого юриста для її захисту - звертайтесь до нас.