Як перевірити квартиру перед покупкою на вторинному ринку?

Щоб покупка омріяної квартири все-таки відбулася та не була затьмарена, необхідно відповідально поставитися до цього процесу та підготуватися заздалегідь.

Перевірка нерухомості та її власника перед покупкою допоможе уникнути зриву угоди безпосередньо у нотаріуса, шахрайських схем та допоможе зберегти ваші гроші.

Сьогодні ми розповімо про небезпеку придбання нерухомості саме на вторинному ринку – тобто якщо квартира продається не забудовником, а власником. При цьому нерухомість може змінити вже кілька власників, а її історія - нести у собі неприємні сюрпризи, які дуже важко виявити, не знаючи, куди дивитись.

Ми пройдемося по видах перевірок, які, на наш погляд, обов'язкові при покупці вторинної нерухомості. Ми подумаємо про ваші ризики наперед. Якщо придбання нерухомості вам буде невигідне, або ризикове - ми чесно про це скажемо. Усі типи нерухомості. Усі регіони України. Працюємо як з фізичними, так і юридичними особами. У вашої проблеми є вирішення, і ми його знаємо.

Перевірка права власності на квартиру в Україні

Запитуємо оригінали правовстановлюючих документів на квартиру у власника. Це, наприклад, може бути договір купівлі-продажу, договір дарування, договір міни, свідоцтво про право на спадщину, свідоцтво про право власності, рішення суду, документ про приватизацію.

Обов'язково звіряємо дані, зазначені у правовстановлюючому документі з даними, що зазначені в паспорті та реєстраційному номері платника податків. Навіть одна помилка у написанні прізвища чи реєстраційного номера не дозволить нотаріусу провести угоду купівлі-продажу.

Обов'язково зверніть увагу на вік сторін на момент набуття права власності. Якщо учасниками були неповнолітні особи – переконайтеся, що органи опіки та піклування дали свою згоду.

Також необхідно перевірити сам нотаріальний бланк документа, він має бути зареєстрований правильно, відповідно до нотаріальної дії, для якої він був використаний.

На практиці були випадки, коли нотаріальний бланк, на якому був укладений договір купівлі-продажу приватного будинку, у реєстрі нотаріальних бланків був зареєстрований як для угоди з відчуження рухомого майна (автомобіля). Нотаріус, який провів неправильну реєстрацію нотаріального бланка, свою помилку визнав, підтвердив, що на цьому бланку було укладено саме договір купівлі-продажу приватного будинку та помилку виправив. Угода не зірвалася, але була відкладена і ця ситуація змусила сторони понервувати.

Якщо продавець отримав квартиру у спадок, обов'язково звертаємо увагу на термін, коли було видано свідоцтво про право на спадщину. Якщо цей документ було видано відносно недавно – інші спадкоємці можуть у судовому порядку відновити пропущений термін прийняття спадщини. У такому разі угода буде визнана недійсною.

Також варто звернути увагу на дату рішення суду, якщо воно є документом, що встановлює право на квартиру. Оскільки судовий розгляд може бути незакінченим, і перебувати на наступній процесуальній стадії – апеляції чи касації. Перевірити цю інформацію, а також дату вступу рішення суду в силу можна шляхом доступу до Єдиного державного реєстру судових рішень.

Відповідно до норм чинного законодавства право власності на нерухоме майно наступає після його реєстрації. Перевірити реєстрацію права власності на квартиру можна шляхом отримання витягу з електронного державного реєстру, якщо квартиру було отримано (куплено) після 2013 року, або інформаційної довідки з БТІ.

Законодавство не зобов'язує всіх власників нерухомості, які володіли нею до впровадження електронного реєстру (до 2013 року), реєструвати свої права у новому реєстрі.

Що має вас насторожити: документи, що встановлюють право на квартиру видані до 2013 року, але є запис в електронному реєстрі після 2013 року. Наприклад, був випадок, коли право власності на квартиру було зареєстровано в електронному реєстрі в 2018 році на підставі договору купівлі-продажу 2010 року. При аналізі оригіналу договору, винесеного на спеціальному нотаріальному бланку з мокрими печаткою та підписом нотаріуса, та у процесі спілкування з цим нотаріусом було встановлено, що під зазначеним у договорі реєстраційним номером та зазначеною датою у нотаріуса у реєстрі записано зовсім інший договір між зовсім іншими сторонами.

По даному факту інформація була передана в правоохоронні органи та відкрито кримінальне провадження, а потенційний покупець даної квартири уникнув неприємностей у майбутньому та зберіг свої гроші.

Цікаво: Як правильно оформити документи у нотаріуса при покупці нерухомості?

Перевірка наявності арештів, заборон, іпотек на квартиру

Дану інформацію беремо шляхом одержання витягу з державного реєстру речових прав на нерухоме майно. В цьому ключі можна перевірити:

• квартиру, право власності на яку отримано після 2013 року, та яка зареєстрована в електронному реєстрі (при відсутності будь-яких обтяжень у витягу буде виключно інформація про квартиру та її власника);

• квартиру, володіння якою почалося до 2013 року (за відсутності будь-яких обтяжень по квартирі витяг буде порожнім).

Якщо ж квартира обтяжена – у витязі ви побачите коли, ким, на підставі чого на квартиру накладено заборону, арешт чи іпотеку.

Перевірка зареєстрованих у квартирі осіб

Продавець на момент укладання угоди зобов'язаний надати нотаріусу довідку про зареєстрованих у квартирі осіб. Також перевірити цю інформацію можна шляхом доступу до демографічного реєстру.

Якщо у квартирі зареєстровані неповнолітні або особи, дієздатність яких обмежена, угоду купівлі-продажу може бути здійснено виключно за згодою органів опіки та піклування.

Ми рекомендуємо купувати виключно чисту квартиру, без прописаних у ній осіб, навіть повнолітніх.

Нормами чинного законодавства передбачена можливість зняття з реєстрації через реєстраційні органи осіб, які не є власниками квартири або родичами власників квартири. Але на практиці, реєстраційна служба не хоче брати на себе відповідальність та приймати подібні рішення, відмовляє у знятті з реєстрації з формальних причин. В результаті – судовий розгляд, який лягає на плечі покупця.

Цікаво: Податки при покупці квартири іноземцем в Україні

Перевірка відсутності заборгованості за комунальні послуги при покупці квартири

У продавця необхідно запросити довідки з кожної обслуговуючої організації про відсутність заборгованості за конкретну комунальну послугу (електропостачання, холодне та гаряче водопостачання та каналізацію, теплопостачання, газопостачання тощо) із зазначенням показань вузлів комерційного обліку послуг (лічильників) на дату видачі таких довідок.

Так, судова практика встановила, що борги за комунальні послуги має сплачувати попередній споживач, що відповідальність нового споживача (власника) починається з моменту купівлі квартири.

Але без офіційної фіксації показань вузлів комерційного обліку (лічильників) на момент покупки квартири, дуже складно встановити момент, з якого настає відповідальність нового споживача.

Крім того, весь процес доведення комунальним службам, які борги зобов'язаний оплачувати попередній власник, лягає безпосередньо на плечі нового власника, і нерідко переходить у судову площину.

Перевірка продавця нерухомості в Україні

Перевіряємо справжність паспорта та реєстраційного номера платника податків на рахунок їхньої втрати/крадіжки.

Перевіряємо продавця у реєстрі боржників. Наявність у ньому запису про продавця не дозволить здійснити угоду.

Перевіряємо продавця у реєстрі судових рішень на наявність нерозглянутих судових справ, що стосуються квартири. Була ситуація, коли розглядалась судова справа, в рамках якої спадкоємці оскаржували свідоцтво на право власності на будинок. Судова суперечка йшла, а арешт на спірний будинок накладено не було. Якби угода все-таки відбулася, і суперечка продавцем була програна – угода була б визнана недійсною.

Перевіряємо продавця у реєстрі виконавчих проваджень. Може виникнути ситуація, коли в рамках виконання рішення, яке не має безпосереднього відношення до квартири, відкрито виконавче провадження. І на стадії переговорів, у період підготовки документів до правочину, виконавець може накласти арешт на квартиру та угода не відбудеться.

Цікаво: Як завести в Україну гроші для покупки нерухомості?

Перевірка технічного стану квартири та її відповідність державним нормам і стандартам

Перевіряємо відповідність технічного паспорта на квартиру її реальному плануванню.

Якщо квартира істотно перероблена/перебудована/перепланована з втручанням у опорні конструкції будівлі, перенесенням мокрих точок і при цьому продавець не може надати дозвільні документи на проведені роботи – варто насторожитися. У такій квартирі жити небезпечно.

Крім того, у разі подальшого продажу незаконно перепланованої/перебудованої квартири, вся відповідальність за її технічний стан та відсутність дозвільної документації ляже на вас.

Додаткові перевірки нерухомості на вторинному ринку

Крім зазначених вище перевірок рекомендуємо провести такі перевірки:

• Вивчення історії переходів права власності на квартиру, накладень та знятих обтяжень на неї (заборон, арештів, іпотек) – даний вид перевірки дає можливість дізнатися всю історію квартири, хто нею володів, на підставі чого, коли і ким накладалися та знімалися арешти/заборони /іпотеки, навіть отримати правовстановлюючі документи з попередніх прав власності;

• Перевірити продавця на предмет участі в юридичних особах та його вплив на них, перевірити наявність іншої нерухомості, автомобілів, причетності до громадських діячів, нотаріусів, адвокатів, суддів, терористів тощо, що дасть змогу повною мірою оцінити продавця та ризики купівлі квартири;

• Чи продавець перебуває у зареєстрованому шлюбі, і вчасно вимагати згоди подружжя на продаж квартири.

Квартиру можна перевірити самостійно, крім того, нотаріус перевіряє частину інформації безпосередньо перед посвідченням договору, і угоду швидше за все супроводжуватиме ріелтор. Але нотаріус перевіряє ті факти, які можуть дозволити провести угоду у момент її посвідчення, і не “копає глибоко”. Ріелтор же, найчастіше не знаючи, куди дивитися, може пропустити важливу деталь, яка принесе неприємності не йому, а вам.

Тому рекомендуємо перекласти перевірку квартири перед її покупкою на юристів. Юрист проаналізує всі надані документи на їхню справжність та відповідність нормам чинного законодавства, а якщо необхідно – знайде (добуде) їх, перевірить усі нюанси, пов'язані з покупкою квартири та видасть вам свою аргументовану думку, а ви зможете прийняти правильне рішення.

Наша компанія пропонує не тільки комплексну перевірку нерухомості на первинному чи вторинному ринках, але й повний супровід процесу придбання нерухомості.

Вартість послуг юриста з перевірки нерухомості можна дізнатися тут, або звертайтеся до наших спеціалістів для формування персонального пакета послуг.

Не ризикуйте своїми грошима та часом, купуйте нерухомість безпечно.

Не знайшли відповідь на своє запитання?

Все про покупку нерухомості тут.

Все про різні процедури перевірки нерухомості в Україні тут.