Як інвестувати в нерухомість під час військового стану?

Війна кардинально змінила український бізнес-клімат, суттєво вплинула на сферу будівництва та нерухомості. Із початком активної фази військової агресії рф проти України, Міністерство юстиції із міркувань безпеки закрило доступ до більшості державних реєстрів. Зареєструвати право власності на квартиру, будинок чи приміщення було неможливо.

На сьогодні можемо спостерігати перші спроби відновлення економіки та навіть певні зрушення в інвестиційному напрямку. У сфері нерухомості бачимо зміну фокусу уваги на західні регіони України. Багато хто очікує вибухового росту ринку житла та комерційних об’єктів у найближчому майбутньому. У відповідь на попит були напрацьовані юридичні механізми операцій з нерухомістю в умовах воєнного стану. Не всі є безпечними, а більшість знайомих нам інструментів мають нові застереження. 

Міністерство юстиції поступово відновлює доступ до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, але із великою кількістю застережень та заборон. Реєстраційні дії може проводити не кожен нотаріус, не на всій території України, є нюанси щодо оформлення договорів та довіреностей. Ми знаємося на всіх нововведеннях та особливостях, і в цьому матеріалі пояснимо базові юридичні аспекти придбання нерухомості в нових умовах.

Інвестування в нерухомість під час війни: до кого можна звернутися для посвідчення договору купівлі-продажу нерухомості?

Договори щодо нерухомості мають посвідчувати державні або приватні нотаріуси, але на час воєнного стану Кабінет Міністрів України Постановою № 209 обмежив коло осіб, які до яких можна звернутися з цього питання. Так, наразі діє перелік осіб, які мають право проводити реєстраційні дії. Ба більше, щодо конкретної особи в такому переліку можуть бути обмеження повноважень. Нотаріус може бути в переліку, але мати заборону на державну реєстрацію прав на нерухомість, нам відомі такі приклади.

Після того, як нотаріус посвідчить договір, він (вона) вносить відповідні зміни в Державний реєстр речових прав на нерухоме майно: після купівлі нерухомості ви маєте бути зареєстрованим як новий власник об’єкта. Якщо ж доступ нотаріуса до реєстру закритий, то посвідчені ним договори не можна буде зареєструвати навіть в майбутньому. Тому на практиці ми радимо бути особливо уважними при обранні нотаріуса.

Описані тут обмеження, найбільш вірогідно, будуть чинними в умовах воєнного стану та протягом місяця після його припинення, якщо Кабінет Міністрів України не змінить правила вчинення правочинів раніше. Ми, наприклад, відстежуємо для наших Клієнтів всі нововведення в режимі реального часу, та співпрацюємо з переліком перевірених нотаріусів.

До нас у компанію звернулися Клієнти, які бажали оцінити ризики інвестування в житлову нерухомість у конкретного забудовника. Клієнту був необхідний не тільки професійний аналіз договору, але і комплексна оцінка ризиків під час інвестування в нерухомість під час війни.

Щоб переконатися в наявності у забудовника документів, необхідних для початку будівництва, наш фахівець виїхав до забудовника, де він ознайомився з:

• договором оренди земельної ділянки;
• державним актом на право власності на земельну ділянку;
• будівельною ліцензією забудовника;
• дозволом на початок будівельних робіт;
• проектною документацією, на підставі якої було видано дозвіл на початок будівельних робіт.

Всі необхідні документи були в наявності і відповідали вимогам законодавства.

Але сам інвестиційний договір містив ризики, пов'язані з можливим збільшенням вартості об'єкта. Тому ми запропонували Клієнту застрахувати можливі ризики.

Після нашої консультації Клієнт переконався в тому, що ризиків, пов'язаних з юридичним оформленням будівництва, немає. І він прийняв рішення підписати інвестиційний договір. Слід зазначити, що Клієнтом було прийнято рішення не страхувати ризики, пов'язані з можливістю збільшення вартості об'єкта.

Цікаво: Найважливіші питання, які потрібно владнати з продавцем перед придбанням нерухомості

Інвестиції в нерухомість під час війни: чи на всій території України зараз можна придбати нерухомість?

Кабінет міністрів визначає перелік територій, для яких заборонено доступ до державних реєстрів та проведення реєстраційних дій. Цей перелік постійно змінюється, тому радимо перевіряти зміни станом на час, коли ви приймете рішення купувати нерухомість. 

Станом на 05.05.2022 року в перелік територій із закритим доступом входять Донецька та Луганська області, деякі райони Запорізької, Миколаївської, Харківської та Херсонської областей, АРК та місто Севастополь.

Чи потрібно звертатися до нотаріуса за місцезнаходженням майна?

За загальним правилом ви можете звернутись до нотаріуса в тій області, де знаходиться нерухомість. Якщо ж нерухоме майно розташоване, наприклад, в місті Києві, то можна звернутися до нотаріуса із зареєстрованим в Києві офісом, або за місцем реєстрації сторони договору. Для прикладу, нам відомі нотаріуси, які вже відновили роботу в місті Києві та інших регіонах України.

Пам’ятайте, що нотаріус має бути включений до спеціального переліку, який постійно оновлюється та розміщений на сайті Міністерства юстиції України!

Цікаво: Як завести кошти в Україну для придбання нерухомості?

Які додаткові обмеження діють в умовах воєнного стану?

Є обмеження на укладення, зміну чи припинення договорів купівлі-продажу нерухомості за довіреністю: власник майна обов’язково має приймати безпосередню участь в укладенні договору. Для покупця таке правило не діє – можна оформлювати довіреність на купівлю.

Ви не зможете продати придбану нерухомість протягом місяця з дня купівлі (якщо це не стосується успадкованого або поділеного спільного майна), не зможете оформити нерухомість як внесок у статутний капітал юридичної особи. 

Не можна зареєструвати за собою право власності на нерухомість, яка належить вам після виходу зі складу учасників юридичної особи. На практиці знаємо, що допущені наразі помилки стануть результатом великої кількості судових спорів в майбутньому. 

Якщо в мирний час будь-яка особа могла перевірити інформацію про власника нерухомості в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, то наразі доступ до реєстру ускладнений: тільки включені до переліку місцеві нотаріуси та державні реєстратори мають можливість надати відомості за вашим зверненням. Ми можемо організувати для вас таку перевірку.

В умовах воєнного стану нотаріус відмовляє у посвідченні правочинів громадянам РФ (крім тих, що законно проживають в Україні) та юридичним особам, зареєстрованим в РФ, або тим, які мають бенефіціарів чи учасників – громадян чи юридичних осіб РФ, що мають частку 10 і більше відсотків. Тому перед укладенням договору потрібно провести детальну перевірку вашого контрагента. 

Цікаво: Перевірка нерухомості перед придбанням

Інвестування в будівництво в Україні: нові аспекти

Будівництво відновлюється в тих регіонах, де відсутні військові дії, але інвестору доступні не всі довоєнні варіанти інвестування. Нам відомо, що забудовники і зараз пропонують укладення інвестиційних договорів в простій письмовій формі, що не потребують реєстрації в реєстрі нерухомості. 

Як і завжди, маємо застерегти, що прості письмові договори інвестування в нерухомість (в яких вам обіцяють побудувати житло, яке ви зможете потім зареєструвати на себе), є чи не найнебезпечнішим варіантом вкладення, що потребує ретельного аналізу. У разі ж укладення попередніх нотаріальних договорів вам потрібно зважати на поточні обмеження, про які йшла мова вище.

Про загальні ризики та особливості інвестування в новобудови читайте тут, і тут.

Якщо ви бажаєте інвестувати в нерухомість через інститути спільного інвестування (ІСІ) чи фонди фінансування будівництва (ФФБ), то майте на увазі, що їх діяльність зазнала суттєвих обмежень з боку регулятора. Національна комісія з цінних паперів та фондового ринку лише частково дозволила операції з активами ІСІ, ФФБ зараз можуть працювати лише в західних областях України. Тому перед інвестуванням через спеціалізовані інститути радимо заручитися професійною допомогою юристів.

Особливу увагу варто приділяти аналізу забудовника! Багато компаній зараз посилаються на форс-мажорні обставини, а отже можуть відстрочити виплату боргів і в такий спосіб «тримаються на плаву». Тому очевидні проблеми та дефолти забудовників ми зможемо побачити вже після війни, а питання стабільності девелопера чи забудовника може стати “бомбою уповільненої дії”. В нашій практиці напрацьовані механізми визначення «маркерів» того, що забудовник може стати проблемним.

Вторинний ринок нерухомості України: які ризики?

Із загальними питаннями перевірки об’єкта на вторинному ринку можете ознайомитись тут, про нюанси нотаріального оформлення ми розповіли вище. Далі про специфічні ризики воєнного часу.

По-перше: не купляйте нерухомість без нотаріального оформлення – жодних попередніх договорів (якщо йдеться про вторинне житло), застав майнових прав, прав довірчої власності, договорів оренди з обов’язком відчужити в майбутньому, договорів про наміри, договорів позики з зобов’язанням продати квартиру замість повернення боргу. Тільки нотаріальний договір і реєстрація власності в реєстрі одразу після підписання і розрахунку.

По-друге: не укладайте договори із представником продавця за довіреністю. Фейкові довіреності – дуже поширена практика. Ба більше, про загальну заборону продавати за довіреністю ми писали вище. 

По-третє: будьте обережні з нерухомістю, яка продається спадкоємцем. Фальсифіковані заповіти, загроза судових спорів, незаконні нотаріальні дії зі спадщиною, неможливість наразі перевірити судові спори (оскільки доступ до реєстру закритий) роблять цей варіант досить ризикованим. 

По-четверте: перевірте продавця – чи є загальні ознаки того, що він наразі зазнає впливу тяжких обставин. Простіше кажучи, якщо, наприклад, продається останнє в сім’ї житло за ціною нижче ринкової, то надалі продавець зможе оскаржити продаж в суді на підставі статті 233 Цивільного кодексу України (як договір, який він не уклав би в нормальних умовах). В такому разі ви втратите придбану нерухомість із туманними перспективами повернути сплачені за неї кошти.

Які перспективи на ринку нерухомості в Україні?

Бачимо, що ринок нерухомості відновлюється та буде стрімко розвиватися. Кількість правочинів з житлом та комерційними об’єктами нарощується, як і обсяги юридичної роботи. 

У порівнянні з довоєнним станом інвестування в нерухомість породило більше юридичних ризиків та потребує глибокого аналізу: контрагентів, юридичних схем, динамічного правового регулювання. Саме на цьому ми фокусуємося при роботі з нашими Клієнтами.

Що ми пропонуємо?

Наша компанія знається на всіх новелах законодавства та практики, пропонує розширені механізми комплексної перевірки. Вам не потрібно заглиблюватися в регуляції Кабінету міністрів, шукати списки дозволених територій та надійних нотаріусів, перевіряти, чи цей забудовник взагалі має право продавати нерухомість зараз, і що за довіреність приніс до «свого» нотаріуса його представник. 

Попри всі застороги купівля нерухомості може бути простою та безпечною з юридичної точки зору, ми організуємо весь процес. Багаторічний досвід компанії дозволяє наших клієнтам проводити активні операції на ринку нерухомості, не дивлячись на будь-які обставини.

Не знайшли відповідь на своє питання?

Вартість послуг та інформація про придбання офісів та промислової нерухомості.

Вартість послуг та інформація про придбання нерухомості для власних потреб.